Koji Lászlóval, az ÉVOSZ elnökével az építésgazdaság jövőjéről, a technológiai innováció szükségességéről és az Otthon Start Program 2026-os lakáspiaci hatásairól beszélgettünk a szektor előtt álló stratégiai fordulatot elemezve.
Az építőipar hullámvölgyei és a gazdasági környezet változásai alapjaiban határozzák meg a hazai lakásépítési piac jövőjét. A 2026-os év küszöbén állva az ágazat szereplői feszülten figyelik, hogy a kormányzati intézkedések valóban meghozzák-e a várt fellendülést. Koji Lászlóval, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnökével az építésgazdaság és az innováció metszéspontjairól, a finanszírozási nehézségekről és a technológiai váltás lehetőségeiről beszélgettünk.
Az ÉVOSZ élén évtizedek óta látja el feladatait az építőipar hullámvölgyeihez alkalmazkodva. Mi az a személyes tapasztalat, ami leginkább meggyőzte önt arról, hogy 2026-ban az Otthon Start hozhatja meg a régen várt fordulópontot a dupla lakásépítéssel?
Magyarországon a lakásépítésnek és a lakásfelújításnak a súlyponti problémája már több éve a finanszírozás, de ez nem magyar sajátosság. Lényegesen jobban növekedtek a lakásnégyzetméter-árak az Unióban és máshol is, de Magyarországon különösen, mint ahogy az állampolgárok átlagkeresete növekedett. Legyen szó vásárlásról vagy generálelújításról ezek olyan nagy értékű ügyek, hogy mindenképp hitelre van szükség.
Tíz emberből talán egy tudja kifizetni az árat, kilenc esetben nem elég a lakosság megtakarítása, hitel kell.
Régóta mondjuk, hogy amíg öt százalék alá nem megy a hitelkamatok értéke, addig ez az egész lakásügy nem tud megélénkülni. Ez igaz a kereslet és a kínálat oldalára is, hiszen a vállalkozónak elő kell finanszíroznia az építkezést, és a piaci értékesítésnél harminc-negyven százalékos készültségig el kell jutnia saját forrásból vagy hitelből.
„Azzal, hogy a kormány a Otthon Start Program keretében széles körben lehetővé tette a három százalékos kamat melletti hitelfelvételt jelentős összegszerűséggel, ez a súlyponti probléma megoldódik.”
Életkortól, gyerekvállalástól és településtől függetlenül a társadalom széles köre juthat most így forráshoz.
Hogy látja, lesznek olyan települések, amelyek jobban felfuthatnak? Budapest szempontjából egyelőre fejnejéz a piac. Segíthet ez a program abban, hogy például az agglomeráción túl is elinduljon az élénkülés?
Ezek az ügyek meglepő módon nem a megrendelővel, hanem a munkalehetőséggel kezdődnek. Ott szeretünk élni és vásárolni, ami viszonylag közel van a munkahelyünkhöz. Azt kell megfigyelni, hogy a munkalehetőségek az ország különböző településein és azok ötven kilométeres körzetében hogyan alakulnak, hiszen a mobilitás ezen a távolságon belül ma már nem kérdés. Ebből adódik, hogy a településmérettől és országrésztől függetlenül lesznek térségek, ahol jelentősen élénkülni fog a lakásépítés, míg máshol kevésbé lesz érezhető a hatás.
Mennyire kerülhetnek előtérbe a moduláris és panel technológiák 2026-ra a dupla lakásépítési igénnyel?
Magyarországon az átlagember a lakhatását tekintve konzervatív, a Kárpát-medencében megszokott anyagokból építkezünk. Az iparosított technológiával, az előregyártott szerkezetekből való építés viszonylag lassan terjed, pedig
régen egyértelmű volt, hogy a tömeges igényeket sztenderdizálással lehet kielégíteni.
Ez most ismét kibontakozóban van, látunk olyan ingatlanfejlesztéseket, ahol az iparosított technológia előretör.
„Inkább a generálkivitelezőből ingatlanfejlesztővé is vált gazdasági szereplőknél látjuk ezt, ahol legyártják a releváns építési termékeket, kivitelezik és közvetlenül próbálják a piacon értékesíteni.”
Ők komoly versenytársai lehetnek a klasszikus ingatlanfejlesztőknek. Ugyanakkor az átlagos családi házaknál a hagyományos irány marad a meghatározó, ehhez van elegendő anyag és kapacitás is. A könnyűszerkezetes kész házak tíz-tizenöt év alatt is csak a piac egy százalékát tudták meghódítani.
Mit javasol az ÉVOSZ a BIM alapú digitalizációs rendszerek használata kapcsán a tervezés és költségkontroll hatékonyabbá tételéhez, különös tekintettel a társasházi projekteknél?
A BIM alkalmazásának ideális esetben a megrendelői igényből kellene indulnia. A kivitelezők ugyan maguktól is használják a műszaki folyamatok követésére, logisztikára vagy költségelemzésre, de ez leginkább a közepes és nagy értékű projektekre korlátozódik. Sokkal többre lenne hivatott ez a technológia az életciklus-szemlélet miatt. Fontos lenne, hogy az üzemeltető is megkapjon minden releváns információt az integrált rendszerben.
„Nekünk nagyon kellene ez a megrendelői szemlélet, mert így tudnánk az ár fogságából kiszabadulni.”
Ma Magyarországon mindenekelőtt az ár számít, de ha a bekerülési és a húszéves üzemeltetési költséget együtt néznénk, kiderülne, hogy nem a legolcsóbbat célszerű választani, hanem azt, amihez évtizedekig nem kell hozzányúlni.
Az Otthon Start keretében megvalósuló projekteknél ez az életciklus-szemlélet alapvető elvárás lesz?
Ez egy roppant izgalmas felvetés, de jelenleg is az ár a meghatározó. A cél az, hogy a négyzetméterár ne legyen drágább másfél millió forintnál, hogy beleférjen a támogatási programba. Véleményem szerint ez lehetőséget ad az életciklus-szemléletre is, mert
az építőipar átlagosan nyolcszázezer forintból meg tud építeni egy új lakóingatlant.
A többi költséget az ingatlan értéke, a telek ára és elhelyezkedése dobja meg. Ezért törekszenek Európa-szerte a magasabb társasházakra és a hosszú távon kedvező fűtési rendszerekre. Budapesten eddig a prémium minőség és ár volt a jellemző, és ez meg is marad a Duna-parti helyszíneken, de az Otthon Start és a háromszázmilliárdos lakástőke-alap már az olcsóbb kategóriák, bérlakások és kollégiumok irányába is kínál lehetőséget, még ha a követelményrendszer fel is puhult.
Miként érinti az Otthon Startot az ESG előírások szigorítása 2026-ban?
„Az ESG és a lakásügy kapcsolata sajátos.”
A lakáspiac felében a lakosság közvetlenül rendel a mikro- és kisvállalkozásoktól, akik még nagyon messze vannak az ESG-szempontoktól. Jelenleg a nagy forgalmú generálkivitelezők és gyártók kényszerülnek ebbe bele a banki kapcsolatok miatt, mert a pénzintézetek már tudatosan figyelik ezeket a mutatókat. A nagy értékű projekteknél ez már széles körben működik.
Milyen adminisztratív egyszerűsítéseket vár 2026-ra a felújítási programoknál, hogy elkerüljék a korábbi késéseket?
Őszintén szólva nem várok további egyszerűsítést. Amit meg lehetett lépni, azt 2025-ben az energiamegtakarítást célzó programoknál már átgondolták a korábbi rossz tapasztalatok mentén. Figyelembe véve azt is, hogy választások éve van, a kormányzat alapvetően nem ilyen szakmai feladatok ellátásával van leginkább elfoglalva.
Hogyan értékeli a külföldi alvállalkozók növekvő szerepét, és mit tenne az ÉVOSZ a belföldi kapacitás védelmére?
Az építőiparnak szüksége van az Unión kívüli szakmunkásokra és mérnökökre, nagyjából huszonöt-harmincezer ilyen munkavállalót foglalkoztatunk.
„Amire viszont nincs szükségünk, azok az Unión kívüli befektetők és kivitelezők, akik a magyar építőipar kihagyásával végzik el a feladatokat.”
Külön figyeljük a távol-keleti, ázsiai és török befektetőket, mert az ő farvizükön megjelenő építőanyagok és munkaerő okozzák a legtöbb meglepetést. Éppen ezért szorgalmazzuk egy építési rendészet felállítását, amely a nyugat-európai mintákhoz hasonlóan a helyszínen ellenőrizné a minőséget, a foglalkoztatást és az adózást. Ez nemzetgazdasági és belügyi kérdés is, több minisztérium közös háttérintézményére lenne szükség.
Milyen stratégiát javasol a kisebb építőipari vállalkozásoknak, hogy érvényesülni tudjanak a nagyvállalati dominancia mellett?
Helyben kell vállalkozniuk és informálniuk a lakosságot. A kisebb településeken az egy-hat lakásos társasházak építését a helyi mikro- és kisvállalkozók tudják jól elvégezni.
„A finanszírozás itt is kulcskérdés:”
a nagyoknak ott a lakástőke-alap, a kicsiknek a Széchenyi Kártya három százalékos hitele, de a közepes, harminc-száz lakásos projekteket vivő cégeknél ez a háttér még hiányzik. Az ÉVOSZ javasolta is a kormánynak, hogy ezen a területen is biztosítsák a kedvező kamatozású forrásokat. Fontos, hogy ne csússzon össze a piac, mint a 2008-as válság idején, amikor a nagy cégek elszívták a munkát a kicsik elől a kisebb projektekben is.
Mit üzenne azoknak a kollégáknak, akik kételkednek a fordulatban? Mi a szakma jövője az Otthon Start fényében?
A legjobb tudásom szerint az igaz üzenetem az, hogy 2026-ban az építésgazdaság egészében nem lesz fordulat, összességében nem lesz több munkánk.
„Az építőipar olyan, mint a napraforgó: mindig a nap irányába fordul, nekünk pedig abba az irányba kell fordulnunk, ahol fizetőképes kereslet van.”
Akik lakásépítéssel és felújítással foglalkoznak, azoknak kedvezőbb év lesz a 2026-os, de a vízépítésben vagy a speciális ipari csarnokok építésében érdekelt cégek továbbra is nehéz helyzetben maradnak.
Borítókép: Koji László, az ÉVOSZ Elnöke; Készítette: Fejes Márton; hely.hu
