Október 31-én hatályba lépett az a kormányrendelet, amely végre megnyitja az utat a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása előtt. A változás egy több éve tartó jogi bizonytalanságot rendez, és új esélyt ad azoknak a tulajdonosoknak, akik szeretnék ingatlanjuk tényleges használatához igazítani annak besorolását.
A „zártkert” fogalma sokáig az egyik legösszetettebb jogi kategóriát jelentette az ingatlanpiacon. Ezek az ingatlanok jellemzően külterületen helyezkednek el, de sok esetben már régen nem használják mezőgazdasági célra őket, így a tulajdonosoknak évek óta fejtörést okozott, hogy miként lehetne földjeiket „kivonni” a mezőgazdasági művelés alól, és lakó- vagy üdülőterületként hasznosítani. A jogi státusz azonban sokáig nem követte a valós használatot.
Bár 2020 után rövid időre úgy tűnt, lehetőség nyílik a módosításokra, a jogszabályi változások és hiányzó önkormányzati rendeletek miatt a folyamat hamar elakadt. A szabályozás egyre inkább széttöredezett és bár a földvédelmi törvények lehetőséget adtak a kivonásra, a gyakorlatban az eljárások megrekedtek.
Ennek következtében sokan hiába szerettek volna jogszerűen építkezni vagy értékesíteni ingatlanjukat, a rendszer nem adott egyértelmű keretet.
Ezen a helyzeten változtat az ingatlan-nyilvántartási törvény 2025. június 26-i módosítása, és az ehhez kapcsolódóan2025. október 31-én hatályba lépett új kormányrendelet, amelyről részletesen az Építésijog.hu számolt be. A törvényi szabályozás újra lehetővé tette a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását, amennyiben az adott önkormányzat megalkotta a szükséges helyi szabályozást. Az októberi kormányrendelet pedig – a földhivatali eljárások szabályaival – az egyik legnagyobb gyakorlati akadályt hárítja el. A települések a törvényi felhatalmazással ugyan megalkothatták a rendeleteiket, de a kormányrendelet szükséges volt ahhoz, hogy a tulajdonosok kérelmezhessék is az ingatlan-nyilvántartásban a művelési ág megváltoztatását.
Az építési joggal foglalkozó platform a zártkerti szabályozását összefoglalóan bemutató korábbi cikkében is jelezte, hogy a kormányrendelet előkészítés alatt áll és az önkormányzatok szerepe kulcsfontosságú lesz. Az új szabályozás – a törvényi és az önkormányzati rendeletek mellett – ezt a keretet most láthatóan végleg megteremtette.
az önkormányzatok saját rendeletükben dönthetnek arról is, hogy a település mely részein és milyen feltételekkel engedélyezik a kivonást.
A módosítás tehát nemcsak technikai részleteket tisztáz, hanem visszaadja a helyi önkormányzatok szerepét is a folyamatban. A jogalkotói cél, hogy a települések maguk dönthessenek arról, mely zártkerti területek illeszthetők be racionálisan a belterületi fejlesztésekbe, és melyek maradjanak meg mezőgazdasági jellegű övezetként.
A változás különösen azért kedvező, mert a kivonás nem minősül más célú hasznosításnak, ezért nem is jár automatikusan földvédelmi járulékfizetési kötelezettséggel. A művelés alóli kivonással az ingatlan a továbbiakban „művelés alól kivett területként” kerül bejegyzésre, ami egyszerűbbé teheti az értékesítést, a hitelfelvételt és egyes esetekben a fejlesztési folyamatokat is.
Ez sokak számára könnyebbséget hozhat, különösen azoknak, akik régóta szerették volna rendezni ingatlanjuk státuszát. Fontos azonban, hogy a művelés alóli kivonás nem azonos a belterületbe vonással vagy beépíthetőséggel. Ezek továbbra is a helyi építési szabályzat és a településrendezési terv hatálya alá tartoznak. A tulajdonosoknak tehát érdemes előzetesen tájékozódniuk az önkormányzatnál a helyi rendelet tartalmáról, illetve a konkrét eljárási feltételekről.
További részletek, jogszabályi hivatkozások és gyakorlati útmutató az Építésijog.hu oldalán olvashatók.
Nyitókép: Pexels
