Az elmúlt években példátlan áremelkedés történt a hazai ingatlanpiacon. A fővárosban az új lakások négyzetméterára elérte a 1,5 millió forintot, a használt lakások árai a 2015-ös szinthez képest közel háromszorosára növekedtek. Hol akad el az állami segítség? Mi áll a kiugróan magas magyar lakásár-emelkedés mögött?
Szinte mindenki tapasztalta, hogy az elmúlt években Magyarországon példátlan áremelkedés volt az ingatlanpiacon. A 2024 második negyedévére vonatkozó adatok alapján Budapesten az új lakások négyzetméterára elérte a 1,5 millió forintot, a használt lakások árai a 2015-ös szinthez képest közel háromszorosára növekedtek, az új lakások ára pedig még ennél is jobban drágultak. Az áremelkedés itt elérte a három és félszeres mértéket.
Ez a drágulás komoly terheket ró a lakosságra, különösen a fiatalokra és az alacsony jövedelműekre, akik számára egyre nagyobb kihívás a lakásvásárlás vagy -bérlés.
Az ingatlanfejlesztők profitelvárásai is jelentősen torzították a piacot, tovább növelve az árakat. Ez utóbbi meghatározó tényező, ha arról beszélünk, mi okozza a mostani magas lakásárakat.
Lakástámogatási programok: hol akad el a segítség?
Magyarországon a kormány számos programot indított, hogy megkönnyítse az otthonhoz jutást. Az emelkedő lakásárak miatt azonban a lakhatási támogatások hatékonysága jelentősen csökken. Az állami támogatások, mint a CSOK, a Babaváró hitel vagy az Otthonfelújítási Támogatás megkönnyíthetik ugyan a családok lakásvásárlását, azonban ezek a programok gyakran nem érik el a rászorulókat. A kormány mostanság is új programokat indít, de ezek aligha képesek önmagában megoldani a helyzetet.
Ennek oka, hogy az ingatlanpiacon az árak gyors növekedése részben „elnyeli” a támogatások nyújtotta előnyöket, így azok végső soron kevésbé szolgálják a valódi célcsoportokat.
Az árak és a költségeket összehasonlítva a térségben kemény meglepetésben lehet részünk
Érdemes megnézni, hogyan alakulnak a lakásárak a térségben. Így lesz igazán megdöbbentő, milyen jelentős Magyarországon a lakásárak drágulása, különösen az új lakások esetében.
Az Európai Unió lakáspiaci árindexe az elmúlt években 152%-ra emelkedett, miközben Magyarországon a duplája, közel 300%-os.
Az építőanyagárak drágulása, a piaci kereslet növekedése és az infláció mind hozzájárultak a lakásárak felhajtásához. Mindez azonban közel sem indokolja ezt a mértékű áremelkedést, hiszen ez minden régiós országot sújt.
Ezt láthatjuk, ha összehasonlítjuk az új lakások építésének költségét és az árak emelkedését. Magyarországon az új lakások építési költsége átlagosan 500–800 ezer HUF/m² (1250-2000 EUR/m²) között mozog.
Ha megnézzük a környező országok adatait, akkor azt látjuk, hogy az új lakás építés költsége Szlovákiában és Csehországban a legmagasabb, a magyarországi árak Horvátországgal egy szinten állnak, Lengyelországban és Romániában pedig némileg olcsóbb lakást építeni.
Ha a drágulás mértékét nézzük, akkor azonban
Magyarország vezet, de bár ne így lenne.
A magas beruházói profit van a kiemelkedő magyar lakásáremelkedés mögött
Látható tehát, hogy elsősorban nem az építőipari költségek növekedése áll az áremelkedés mögött. Ha profitrátát megnézzük az is kiderül, hogy ki jár jól ezekkel az ingatlanárakkal.
Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) legutóbbi elemzése szerint a szektor vállalatainak bevallott átlagos profitja 14–15% körül alakult. Már ez a profit is felette van a 10%-os már igencsak tisztességesnek nevezhető általános profitmértéknek.
Az általunk megkérdezett ingatlanpiaci szakértő szerint a valós profit ennél is magasabb lehet. A magas saját teljesítéssel dolgozó cégeknél a profit általában 20–25% között mozog, míg az alvállalkozók széles körű bevonásával működő vállalkozások akár 35%-os nyereséget is elérhetnek!
Olyan esetekben, ahol az önköltség különösen alacsony, a nyereségszint elérheti akár a 43-45%-ot is, ami nyugodtan mondható extraprofitnak.
Dráguló lakások, hasító cégek
Még a hivatalos adatokban megjelenő számok is sokat mondóak. Ezt láthatjuk a saját prezentációja szerint nemrég 16,7%-os profitot elérő, piacvezető, többszázmilliárdos árbevételt produkáló Market Építő Zrt. esetében. De a WEST HUNGÁRIA BAU Kft.-nek se kell szégyenkeznie 100 milliárdot meghaladó árbevétele és 16,6 %-os profitja miatt. Némileg kisebb cég a ZÁÉV Zrt., ők viszont már a vállalati beszámolójuk is 30%-os nyereséget realizáltak.
Hasonlóan kiemelkedő adatokat látunk más cégeknél is. A Biggeorge Properity Nyrt. 2024 első félévében 4,666 milliárd forint működési bevételt ért el, ami éves szinten 17%-os visszaesést jelentett, mindeközben azonban nettó adózott eredményük 380%-kal, 5,722 milliárd forintra emelkedett. A Cordia esetében, a teljes nagyrészt Magyarországon dolgozó cégcsoportot illetően a 2024 első felében a bruttó nyereség 13%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, elérve a 11,3 milliárd forintot. Persze nemcsak az ingatlanpiacon lehet kiemelkedő nyereséggel építkezni például a V-Híd Zrt. kiemelkedően magas 30,2%-os profitabilitással rendelkezik.
Méltányos profit, egészségesebb lakáspiac
Öröm, ha jól megy a cégeknek, de közben a lakásárak és albérleti díjak folyamatos emelkedése súlyos nehézségeket okoz az alacsony és közepes jövedelmű családoknak, valamint a fiataloknak, akik egyre inkább kiszorulnak a piacról. Ez a helyzet lakáspiaci válságot, pénzügyi bizonytalanságot, családalapítási nehézségeket és demográfiai problémákat okoz és persze az ingatlanpiacra is negatívan hat.
A megoldáshoz kormányzati intézkedésekre és az ingatlanfejlesztők felelősségteljes szerepvállalására van szükség, különösen a megfizethető lakások építése terén. A kiugróan magas profitelvárások helyett társadalmi szempontoknak is érvényesülniük kell az ingatlanpiacon.
A szakértő hangsúlyozta, hogy az ingatlanpiac fenntarthatósága érdekében elengedhetetlen a profitelvárások mérséklése, különösen a közfinanszírozásból vagy állami támogatásokból megvalósuló projektek esetében.
Ugyanis hiába adja az állam a támogatást, ha azt az adatok szerint a fejlesztői piac nyeli le.
