Az INFOTÉR CONTECH 2025 GLA sátrában tartott kerekasztalon Kiss Gábor moderálásával dr. Panyi Miklós, Lánszki Regő, dr. Hüse István és Zentai Péter az Otthon Start lényegi pontjairól – 3% fix hitel, társasházi építményi jog, kiemelő rendelet és 70–30 modell – valamint a TÉKA-védelem, a rugalmas parkolási előírások, a budapesti plafon és a vidéki lehetőségek mentén egy több cikluson átívelő, kiszámítható program céljáról vitáztak.
Az INFOTÉR CONTECH 2025 konferencia Genius Loci Építészeti Alapítvány (GLA) sátrában tartott „Építőipar a nemzet- és szociálpolitika szolgálatában – Otthon Start” kerekasztal egyértelművé tette, hogy a megfizethető lakhatás ma nem pusztán támogatáspolitika: egyszerre gazdasági, társadalmi és iparági kérdés.
A beszélgetést Kiss Gábor, az IFK alelnöke és a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója moderálta, aki feszes, mégis közérthető keretbe rendezte azokat a szakmai állításokat és adatokkal alátámasztott érveket amelyeket dr. Panyi Miklós miniszterhelyettes, Lánszki Regő építészeti államtitkár, dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója és Zentai Péter, a Nádor Group, a Hilaris és az iDOM Csoport alapító tulajdonosa bontottak ki.
A panel célja az volt, hogy megmutassa, miként válhat az Otthon Start Program valódi belépővé az első lakás felé, és hogyan teremthet egyszerre kiszámítható vevői finanszírozást és fenntartható kivitelezési kapacitást a településképi minőség érintetlen védelme mellett. A nyitó szakpolitikai keretet dr. Panyi Miklós rögzítette.
„Három fő érvet emelnék ki amellett, hogy ez egy hosszútávú elköteleződés.
A CSOK-hoz hét évig nem nyúltunk hozzá, a Babavárónál is 5 év kellett az első nagy módosításig. Az Otthon Start ugyanezt a stabilitást célozza, fiatal első lakásvásárlóknak.”
A stabilitás itt működési feltétel: több költségvetési ciklust átfogó, előrejelezhető program nélkül nincs döntési biztonság sem a családoknak, sem az építőipari szereplőknek. A finanszírozási pillér ehhez fix, kedvezményes kamatot és korai szerződéskötést párosít. „Az új lakásfejlesztések minél hamarabb szerződhetőek, és a fix 3%-os hitelre felvehetőek lesznek. Ezt a társasházi építményi jog garantálja már a kivitelezés pillanatában szerződhetőek lesznek a projektek” – mondta Panyi, jelezve, hogy az időfaktor a beruházói és a vevői oldalon egyaránt kritikus.
A mennyiségi célok felől Lánszki Regő adott konkrét viszonyítási pontot. Felidézte, hogy a kilencvenes években évente 35-40 ezer lakás épült, miközben „ma 25-30 ezer az a szint, ami az építésgazdaság folyamatos működését fenntartja”. A rajthoz is tömeg kell:
„Ehhez az elején 50–100 ezer lakásnyi előkészített csomagot kell betárazni”
– fogalmazott. A minisztériumi asztalon augusztus vége óta több tucat csomag, összesen 36 540 lakásnyi előkészített volumen jelent meg. Rövid távú cél, hogy ez az év végéig 50–60 ezerre nőjön. A logika egyenes: ahol nincs kellő projektmennyiség, ott nem alakul ki árverseny, ahol nincs verseny, ott a megfizethető négyzetméter csak ígéret marad.
A kínálati oldal elindítását és tempóban tartását két gyorsítóeszköz segíti. Az egyik a kiemelő rendelet, amely a hatósági előkészítés időigényét rövidíti.
„A kiemelések nagyon nagy segítség: a régi világban másfél év volt az indításig eljutni; most gyorsabb előkészítés, gyorsabb kivitelezés lehetséges, és jelenleg van kapacitás
– mondta dr. Hüse István, a kivitelezői–fejlesztői oldal gyakorlati tapasztalatait összefoglalva. A másik a társasházi építményi jog, amely alatt a lakások már az építés szakaszában szerződhetők és hitelképesek, azaz a vevői finanszírozás időben találkozik a kivitelezési ütemmel.
A gyorsítás ugyanakkor nem nyit megengedő kiskapukat a minőség rovására.
A beszélgetésben többször elhangzott: a kiemeltrendeleti státusz nem változtat a településképi követelményeken (TÉKA), vagyis a városkép és az életminőség szabályai változatlanul érvényesek.
„Nemzetgazdasági kiemelt státusz, folyamatos egyeztetés, politikai színezet nélkül: a cél a minőségi, városképbe illő fejlesztés”
– mondta Lánszki Regő. A TÉKA érvényesítése a program hitele: garantálja, hogy a gyorsabb engedélyezés nem vezet vizuális vagy használati minőségromláshoz, és a megfizethetőség nem a városi környezet rovására valósul meg.
A spekuláció kizárására konkrét jogi korlátok épülnek be a rendszerbe. „Jogszabályi oldal: aki kiemeltrendeleti státuszt kap, az nem értékesítheti tovább a jogot. 70% alatti teljesítésnél fejlesztői kötelezettség lesz
— ösztönöz, de nem elrettent”
– fogalmazott Lánszki. A fejlesztői kockázat ugyanakkor nem államosítható: „Aki gyorsan lép, előnyben lesz.
Az állam 3%-os fix hitelt és kiemelő rendeletet ad, de nem veszi át a fejlesztő üzleti kockázatát — az ár a szerződésben rögzített ár”
– tette hozzá dr. Panyi Miklós. Ez a kettős keret egyszerre gyorsít és fegyelmez: a jogosultság nem adható tovább, a vállalt 70 százalékos Otthon Start-kontingens számonkérhető, a TÉKA- és minőségi előírások pedig változatlanul fennállnak.
Működhet a budapesti költségplafon?
A budapesti költségplafon körüli vita a legélénkebb szakmai blokkot hozta. Hüse István szerint fegyelmezett költségmenedzsmenttel és a kiemelés előnyeit kihasználva több kerületben is elérhető az 1,5 millió Ft/négyzetméter körüli árszint:
„A kiemelések lerövidítik az előkészítést, így hamarabb kezdhető a kivitelezés.
A telekár, a finanszírozás és a kivitelezési költségek optimalizálásával akár 300 000 Ft/négyzetméter árelőny is elérhető.” A projektgazdaság szempontjából a helyi szabályozás finomhangolása is döntő tétel.
A panel külön kitért rá, hogy a parkolási előírások településszinten rugalmasan alakíthatók – ha egy belvárosi projektben a helyi rendelet megengedi, a kötelező parkolószám akár nullára is csökkenthető. Ez nem öncélú könnyítés, hanem tudatos városrendezési eszköz: támogatja a „15 perces város” szemléletét, mérsékli az autónyomást, és a beruházás gazdaságtanát is javítja.
A fejlesztői életképesség szempontjából a 70–30 mechanizmus a budapesti modell kulcsfogalma lett. A konstrukció lényege, hogy a lakások mintegy 70 százaléka az Otthon Start paraméterei szerint kerül piacra, miközben körülbelül 30 százalék szabad árazású marad.
„A 70–30-as aránypár Budapesten is lehetőség: ha az alsó szinteken 1,5 millió Ft/négyzetméterért adok, a felső emeleteken magasabb árral tudok extraprofitot realizálni — ettől lesz életképes a projekt”
– mondta Zentai Péter, rámutatva a keresztfinanszírozás szerepére. A keret ugyanakkor nem végtelen árspirálra ad felhatalmazást.
„Olyan nincs, hogy végtelen árazással lehet sok terméket értékesíteni, mert a keresleti oldal nem végtelen. A nagy volumen versenyt kelt és letolja az árakat — a többieket is magával húzza”
– fogalmazott Lánszki Regő. A két állítás együtt írja le a célt: a program úgy hagy beruházói ösztönzőt, hogy közben fékezi az átlagárat.
A pénzügyi-gazdasági kockázatokra a panel külön fejezetet szentelt. A résztvevők szerint tartós, több cikluson átívelő programnál elkerülhetetlen a költségindexálás és az inflációkövetés szerződéses és szabályozási beépítése. Az alapanyagárak, a munkaerőpiac és a finanszírozási környezet mozgása miatt a hosszú építési ciklusokban előre rögzített, átlátható indexálási „algoritmusokra” és jogszabályi garanciákra van szükség – ezek a vevő oldalán a törlesztési kitettséget, a fejlesztő oldalán a kockázati felárat csökkentik. Ezzel párhuzamosan a fix, 3 %-os hitel a háztartásoknak ad stabil törlesztőt, a transzparens indexmechanizmus pedig a kivitelezési láncban teremt kiszámíthatóságot.
A területi kép árnyaltabb, mint elsőre tűnik
Vidéki lakásfejlesztéseknél – alacsonyabb telek- és kivitelezési fajlagosok mellett – jellemzően könnyebb teljesíteni az 1,5 millió Ft/négyzetméter körüli árparamétert, különösen ott, ahol az önkormányzat és a főépítészi iroda korai, strukturált egyeztetéssel támogatja az előkészítést. Panyi Miklós rámutatott:
a mozgás nem csak a nagyvárosokban látványos, kisebb településeken is sorra indulnak a nyolc–tizenkét lakásos társasházak és a kis sorházas fejlesztések,
jellemzően önkormányzati együttműködés mellett. A volumen itt sem önmagáért való: minél több standardizált projekt kerül a csőbe, annál gyorsabban alakul ki az a versenydinamika, amely lefelé húzza az átlagárat – a TÉKA és a minőségi követelmények érintetlen érvényesítése mellett.
A kerekasztal végkövetkeztetése a szereplők szerint kettős.
Egyrészt a kiemelőrendelet fontos gyorsítósáv, de nem mindent vivő eszköz: a tartós siker feltétele a helyi konszenzus, a főépítészi és közösségi szereplők partneri bevonása. Másrészt a program egyszerre épít a stabil vevői finanszírozásra és a kínálati fordulatra; sikerének kulcsa a standardizáció, a digitalizáció és az iparosított kivitelezés következetes alkalmazása – a településképi és minőségi szűrők változatlan érvényesítésével.
A panel ethoszát dr. Panyi Miklós zárta le egy mondattal:
„A kiszámíthatóság elengedhetetlen: tartós program kell, hogy az építőipar teljesítménye, az adóbevételek és a GDP is visszaigazolja az Otthon Startot.”
