Kevés olyan szakkönyv jelenik meg a hazai ingatlanpiacon, amely egyszerre vállalkozik a teljes fejlesztői folyamat áttekintésére és a szakmai összefüggések közérthető, mégis pontos bemutatására; az Ingatlanfejlesztés enciklopédiája ilyen mű, ezért is érdemes fejezetről fejezetre végigjárni, miként rajzolódik ki belőle a fejlesztői életciklus teljes íve.
Több évtized után jelent meg új, átfogó, korszerű magyar szakkönyv az ingatlanfejlesztés világáról. Az Ingatlanfejlesztés enciklopédiája két kötetbe rendezi azt a tudást, amely a koncepcióalkotástól a működtetésig, a finanszírozástól a marketingig, a jogi keretektől a fenntarthatóságig végig kíséri a fejlesztői pályát. A Budapesti Corvinus Egyetemen bemutatott kiadvány a több mint tíz éve futó ingatlanmenedzser szakközgazdász képzés tapasztalataira épül, szerzői pedig a hazai szakma meghatározó oktatói és gyakorlati szereplői.
E könyv jelentősége abban áll, hogy egyetlen, világos szerkezetbe rendezi az ingatlanipar sokfelé ágazó tudását. Az olvasó nem különálló szakcikkekkel vagy szűk nézőpontokkal találkozik, hanem egy olyan rendszerrel, amelyben az ingatlanfejlesztés, az ingatlan-befektetés és az ingatlan-vagyongazdálkodás egymásra épülő, egymást alakító területekként jelennek meg. A hely.hu korábbi ismertetése is ezt emelte ki: a kötet hiánypótló módon, üzleti szemléletben mutatja be a hazai ingatlanpiac teljes értékláncát.
Hogyan érdemes ingatlant fejleszteni?
Új magyar szakkönyv ad tanácsot!
Most a szerzőket a kötet logikáját követve szólaltattam meg: mindenkit ott, ahol a saját szakterülete a legélesebben kapcsolódik a fejlesztői döntésekhez.
A szellemi középpont: Gerő Péter
A beszélgetés elején és végén is Gerő Péter kapott szót. Ő a kétkötetes enciklopédia társszerzője és szerkesztője, emellett ingatlanszakértő szakközgazdász, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő, a Gestor cégcsoport alapítója, korábbi RICS-tag, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségének hosszú éveken át aktív szereplője, és 2017 óta a Budapesti Corvinus Egyetem másoddiplomás ingatlanmenedzser szakközgazdász képzésének szakfelelőse. Pályáján vállalkozói, nemzetközi építőipari, intézményi és oktatási tapasztalat találkozik, ami a könyvben is tetten érthető.
Arra a kérdésre, milyen hiány vagy „piaci vakság” indokolta egy ilyen nagy ívű enciklopédia megírását, Gerő Péter történeti távlatból válaszolt.
„A modern piacgazdaság kialakulása a rendszerváltás után viszonylag hamar kikényszerítette Magyarországon is az ingatlan-szakma együttműködő, de mégis elkülönült területeit, melyre a könyv címe is utal.
Az ingatlanfejlesztést, az ingatlan-befektetést és az ingatlan-vagyongazdálkodást.”
A mondat rögtön kijelöli a probléma természetét: a szakterületek létrejöttek, a közöttük lévő közös nyelv és közös értelmezési keret viszont nem született meg magától.
Ebből következik, hogy „a könyv elsődleges célja, hogy ezek az ismeretek strukturált, olvasmányos formában elérhetők legyenek, ezzel segítve az olvasót az egyes elkülönült témakörök közötti összefüggések feltárásában” –mondta Gerő Péter, majd hangsúlyozta: „könyvünk ugyanakkor nemcsak az egyetemi hallgatókhoz, hanem sokkal szélesebb szakmai közösséghez is szól.”
Gerő Péter az ingatlanfejlesztést új szakmaként írta le.
„Az ingatlanfejlesztés egy új szakma, a korszerű ingatlanpiac terepén fokozatosan alakult ki, melyhez Magyarország mintegy 30 éve próbál csatlakozni” – fejtette ki.
Ebben a rövid mondatban egyszerre van jelen a történeti késés, a tanulási folyamat és a szakmai alázat. A gyors csodamegoldásokkal kapcsolatban józanul fogalmazott: „Az azonnali hatékonyságjavulás sem a múltban, sem a jövőben nem várható”, majd hozzátette, hogy az oktatás feladata az, hogy „az egymástól korábban távol álló szakmákat az ingatlanfejlesztési folyamat sajátos rendszerében közelebb hozza egymáshoz”.
A magyar ingatlanpiac információszegénységéről szólva két, különösen súlyos problémát nevezett meg. Az egyik az adatpiac hiánya.
„Az »adatpiac« valójában nem létezik. Még sokat kell tenni azért, hogy az ingatlanpiac valós adatai naprakész és hiteles formában rendelkezésre álljanak a szakemberek és a piac más résztvevői számára is.”
A másik az engedélyezés kiszámíthatatlansága. Korábbi beszámolónk is utal arra, hogy az előszó szerint a magyar ingatlanpiac az egyik legkevésbé hatékony piac: információszegény és töredezett, az engedélyezés kiszámíthatatlansága pedig jelentős költség- és kockázati tényező.
Ezzel kapcsolatban Gerő Péter különösen erős, elvi állítást tett. „Az engedélyezés az ingatlanfejlesztési folyamatban az állam monopóliumának olyan eszköze, amely arra hivatott, hogy az egyéni fejlesztői érdekeket és a közösség, a település érdekeit normatív módon, az egyenlő esélyek és világos szabályok mentén biztosítsa.
Ettől ma Magyarországon még messze vagyunk.”
Akik a fejlesztés gazdasági és települési logikáját adják
A kötet első nagy egysége az ingatlanfejlesztés tervezésével, lebonyolításával és értékelésével foglalkozik. Már a szerzők névsora is mutatja, milyen széles mezőt kell egy fejlesztőnek átlátnia: pénzügy, településfejlesztés, tervezés, lakáspolitika, piaci elemzés, földgazdaságtan, közjog, ingatlanjog, geodézia. A könyv egyik nagy érdeme éppen az, hogy e területeket nem széttartó részletekként, hanem egymásra ható döntési csomópontokként kezeli.
Tar Balázs a fejlesztői pénzügyek és a kockázatkezelés oldaláról kapcsolódik a kötethez. A szerzői oldalon igazgatóként, stratégiai, kockázati és elemzési területen dolgozik a WING Zrt.-nél, közgazdász, ingatlangazdálkodási szakirányú végzettséggel, és az ingatlan-befektetési számítások, valamint az ingatlanfejlesztés tervezése és lebonyolítása tárgy oktatója.
Az ő helye a kötetben azt jelzi, hogy a fejlesztés gazdasági racionalitása nem a folyamat végén, hanem már a legelső döntéseknél eldől.
Varga-Ötvös Béla ügyvezető, településfejlesztési szakértő, az ÉrtékTérkép Gazdasági Tervező és Tanácsadó Kft. vezetője, szakterülete a terület-, település- és ingatlanfejlesztés, valamint a környezetgazdálkodás. A településfejlesztés tárgy oktatójaként abban a térben mozog, ahol a fejlesztői érdek, a közösségi jólét és a táji-környezeti felelősség összeér. Válaszából világosan látszik, hogy a települési koncepció számára nem adminisztratív dokumentum, hanem élő érdek- és értékszerkezet.
„Településfejlesztés és -üzemeltetés esetén a koncepció elkészítésének és megvalósításának előfeltétele a település lakosai, intézményei és gazdasági aktorai érdekeinek a feltárása és ennek összevetése a település komparatív előnyeivel, azaz az értékeinek számbavételével” – mondta, ezt azonnal tovább is gondolta:
„A két rendszert, az ökológiai és ökonómiai fenntarthatóság kölcsönhatásában, egymásra utaltságuk okán, harmonizálni szükséges.”
Ez a mondat azért kulcsfontosságú, mert egyszerre beszél pénzről, térségi jövőről és erkölcsi felelősségről.
A fejlesztési logikát így fordította le a gyakorlat nyelvére: „A rövid távú profitorientált, környezeti ártalmakkal járó ingatlanfejlesztés helyett a hosszú távú, mind az ökológiai, mind az ökonómiai (megtérülést + profitot biztosító) fenntarthatósággal adekvát ingatlanfejlesztéseket szükséges helyzetbe hozni.” A koherencia egyik mércéjét is megnevezte:
„1 forint fejlesztési közpénz … hány forint magánberuházást mozgat meg, mennyi új érték keletkezik.”
A cél pedig szerinte az, hogy „több érték keletkezzék a fejlesztési ciklus végén, mint a ciklus elején, a környezeti érték csorbítatlansága mellett”.
A Balaton térségére áttérve még határozottabban fogalmazott. A működő kompromisszum alapja szerinte az, hogy
„a Balaton ökológiai egyensúlyának fennmaradása (fenntarthatósága) a viszonyítási mérce a településfejlesztési tervek készítésekor”.
Tervek, tájak, települések
Interjú Lengl Zoltánnal, a balatoni főépítésszel
Ebből következik az alternatív fejlesztési lehetőségek felkínálása, a térinformatika alapú területérték-kataszter szükségessége, és az a javaslat, hogy a környezetterhelésnek pénzügyi visszacsatolása legyen. E gondolatmenet részeként nevezte meg az „Ökonómiai Adó” és az „Ökológiai Pénzalap” lehetőségét.
Kotsis István építész, településtervező, egyetemi oktató, vezető tervező, a Magyar Építészkamara Településtervezési tagozatának korábbi vezetőségi tagja, több egyetemi műhely mesteroktatója és szakfelelőse. A könyv szerzői bemutatkozása alapján jól látható, hogy a városi és települési léptékű tervezés meghatározó alakjáról van szó, így a jelenléte arra hívja fel a figyelmet, hogy egy fejlesztés sorsa rendszerint jóval a kiviteli terv megszületése előtt, a programalkotás korai szakaszában eldől, hiszen a települési összefüggések.
Dr. Hegedűs József közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. egyik alapítója és ügyvezető igazgatója, a lakásrendszer, a várospolitika és az önkormányzati gazdálkodás kutatója, 1997 óta a Corvinus oktatója. Őt a ciklusok kisimítására alkalmas lakáspolitikai eszközökről és a bizonyítékalapú lakáspolitika adatigényéről faggattuk. Mint kirajzolódott, ő
az ingatlanfejlesztést nem önmagában, elszigetelt beruházói ügyként kezeli, hanem a lakásrendszer, valamint a közpolitikai összefüggések tágabb keretében vizsgálja.
Piaci érzékenység, modellezés, földhasználat
Soóki Tóth Gábor MRICS elemzési vezető az Otthon Centrum Zrt.-nél, okleveles építészmérnök, banktanácsadó, ingatlanszakértő szakmérnök, és az ingatlanpiaci szegmensek mérésének oktatója. A lakáspiacról szóló kérdésünkre adott válasza nagy pontossággal írja le a mai helyzet törékeny szerkezetét.
„Az elmúlt időszakban a lakáspiacon az árváltozás országos és nagytérségi szinten nem függött a tranzakciószámok növekedésétől vagy csökkenésétől. Összességében a makrogazdasági helyzet, a kamatszint volt a meghatározó.”
A folytatás már a kínálati szerkezet mélyebb bajairól szól. Elavult a lakásállomány, a területi különbségek belső vándorlást gerjesztenek, és ott emelkednek az árak, ahol a költözési szándék találkozik a szűk kínálattal. A kormányzati támogatások tovább növelik a keresletet, közben az egész rendszer alacsony hatékonysággal működik. Soóki Tóth Gábor egyik fontos megjegyzése így hangzott:
„Nagyon izgalmas lesz látni, hogy a fejlesztők képesek lesznek-e a mostani támogatott hitelhez igazodni a termékmix-szel úgy, hogy ez ne jelentse rossz minőségű falanszterek építését.”
A kereskedelmi ingatlanok világában is árnyalt képet rajzolt. Nemzetközi példák alapján rámutatott, hogy a régebbi irodaházak magas kihasználtsága megszűnt, és ez „akár átlag 40% üresedést is eredményezett”. Itthon több fejlesztő abban bízott, hogy az ESG-szempontok előretörése automatikusan az új épületekbe tereli a bérlőket,
„azonban ez nem történt meg és új házak is félig üresen állnak, prémium lokációkban”.
A piaci alkalmazkodás útja így inkább az átpozicionálás, a funkcióváltás és a szolgáltatási környezet felértékelődése felé indult. Végül így foglalta össze a bérlői döntések irányát: „inkább a jobb helyet és a korszerű épületet választják.”
Lakáskrízis, szabályozás, balatoni és budapesti turizmus ingatlanfejlesztői szemmel
Itt a Helyzet legújabb adása!
Dr. Horváth Áron elemző közgazdász, a Budapesti Corvinus Egyetemen végzett, ott szerzett PhD-fokozatot, dolgozott vagyonkezelőként és a Magyar Nemzeti Bank modellezőjeként, 2010-ben alapította az ELTINGA kutató- és elemzőműhelyt, és város- és ingatlangazdaságtant oktat. A lakáspiaci árazás finomabb szerkezeteiről beszélve egyetlen mondattal is irányt tudott adni:
„A lakáspiaci árazásban egyre fontosabb szerepet töltenek be az ingatlan energiahatékonysági jellemzői.”
Ezután olyan számszerű különbséget nevezett meg, amelyet ma már egy fejlesztő vagy befektető sem hagyhat figyelmen kívül: „a gyengébb és korszerűbb ingatlanok közti 30-40%-os árkülönbség az utóbbi években is megmutatkozik a piacon.”
A 4Q-modell magyar kalibrálásánál két hazai sajátosságot emelt ki. Az egyik az alacsony új építési ráta, amely „nagyon rugalmatlan kínálatot jelent”, a másik a 3%-os hitel lehetősége, amely a keresleti oldalon képes új helyzetet teremteni. E két tényező együtt adja azt a gondolati keretet, amelyben a magyar lakáspiacot 2025 után is érdemes olvasni.
Dr. Mizik Tamás egyetemi tanár a Budapesti Corvinus Egyetemen, szakterülete az agrárgazdaságtan, az agrobiznisz, a mezőgazdasági piacok gazdaságtana és a nemzetközi agrárfejlesztés. A földpiac és a fejlesztési nyomás találkozási pontján józan, hűvös választ adott.
„Azt tudom mondani, hogy a földtörvény miatt erre kisebb az igény, mivel a földforgalom zöme az eladó és a helyben lakó földműves között zajlik le, vagyis a termőföld paraméterei ismertek a vevő számára.”
Ezután pontosan megnevezte a jelenlegi információforrásokat: a KSH átlagárait, az OTP termőföld értéktérképét és a kifüggesztett adásvételeket. Arra is rámutatott, hogy az átminősítés elsősorban a periurbán régiók kérdése, ipari oldalon pedig egy-egy nagyberuházás jelentősebb földkivonással járhat.
Jog, geodézia, a láthatatlan kockázatok
Dr. Kende Tamás ügyvéd, a Kende, Molnár-Bíró és Katona Ügyvédi Társulás partnere, több mint huszonöt éve képvisel multinacionális cégeket tranzakciókban és szabályozási kérdésekben, 1990 óta oktat európai és nemzetközi közjogot. Beszélgetésünkkor a PPP- és koncessziós projektek versenyjogi és elszámolási buktatóiról, valamint a szerződéses allokációk újragondolásáról kérdeztük. Az ő jelenléte az írói körben egyfajta figyelmeztetés: a nagy fejlesztések jelentős része ma már nem érthető pusztán üzleti vagy műszaki logikával, mert a közjogi és állami támogatási környezet mélyen befolyásolja a döntéseket.
A jog előny, ha időben élünk vele – Interjú Dr. Jámbor Attila építési jogi ügyvéddel
Interjú Dr. Jámbor Attila építési jogi ügyvéddel
Dr. Pintér János ügyvéd, fő szakterülete az ingatlanjog, több mint tizenöt éves tapasztalattal rendelkezik kereskedelmi és ipari ingatlanfejlesztések teljes körű jogi menedzselésében. Világosan látszik, miért fontos az ő fejezete: a fejlesztések jó része nem a látványos pontokon bukik meg, hanem a térképi és jogi valóság közötti eltéréseken, a hozzáférések, használati jogok és közműkapcsolatok tisztázatlanságán.
Dr. Takács Bence egyetemi docens a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Általános- és Felsőgeodézia Tanszékén, szakterülete a műholdas helymeghatározás és a geodézia.
„A cérna inkább ott szokott elszakadni, hogy a geodéziára nem szánnak időt, forrást” – hangsúlyozta beszélgetésünk során.
Ennél tömörebben aligha lehetne összefoglalni egy rendszeres fejlesztői hibát. A következő mondatával pedig meg is jelölte a tétet:
„A geodéták alapvető feladata és felelőssége a geometriai rend biztosítása.”
A költségek és károk aránytalanságát is pontosan bemutatta. A geodéziai munkákra fordított kiadások „a beruházások összköltségének ezrelékében mérhetők”, miközben geometriai rend hiányában „ennél nagyságrendekkel nagyobb károk keletkezhetnek”. A fejlesztői brief geodéziai minimumát is világosan megfogalmazta: a telek és környezet geodéziai felmérését, a tervezési alaptérkép elkészítését, a telekhatárok kitűzését, továbbá az építési alappont-hálózat kiépítését és következetes használatát tenné kötelezővé.
Kortárs válasz hagyományos alapokon
Interjú Varga Tamással, a BME Építészmérnöki Karának dékánjával
Építészet, tervezés, kivitelezés: a design freeze fegyelme
A következő egység az építészeti, tervezési és kivitelezés-menedzsment kérdéseit tárgyalja. Ebben a blokkban Szabó Tamás János DLA kiemelt szerepet kapott. zabó Tamás János DLA Pro Architectura és Ybl Miklós díjas építész, vezető tervező, a Finta és Társai Építész Stúdió Cégtanácsának tagja, a BME és a Corvinus meghívott oktatója, az építészeti és kivitelezés-menedzsment tárgy oktatója. Szakmai pályája és oktatói jelenléte egyaránt hitelesíti azt a markáns álláspontot, amelyet a design freeze kérdésében megfogalmazott.
„Design freeze alatt alapvetően azt értem, hogy a kiviteli tervezés indításakor alapadatként rendelkezésre áll a tervezési program, és rendelkezésre áll az a tervanyag (engedélyezési terv) amin már csak minimális változást kell eszközölni.”
Ez a meghatározás egyszerre szakmai definíció és minőségi mérce. Innen rögtön láthatóvá válik, mennyire sérülékeny a hazai gyakorlat. A fejlesztési ütemezés ideális rendjéről azt mondta:
„kimondva magától értetődő, de a valóságban hazánkban ritka, mint a fehér holló.”
Majd következett az interjúnk egyik legerősebb összevetése: „Ahogy egy ingatlanfejlesztő kollégám megfogalmazta:
míg Svájcban négy évig terveznek és egy évig építenek, nálunk fordított a helyzet.”
Ez a mondat egy egész szakmai kultúrát leplez le: az előkészítés alulértékelését, az időnyomásra épített döntéseket, az engedélyezési bizonytalanság okozta kapkodást és a menet közbeni újratervezés kényszerét.
Szabó Tamás János feltárta, milyen feltételek mellett állhatna elő az ideális design freeze. Ilyen a részletes beruházói tervezési program, a megalapozott építészeti alaprajzi és homlokzati kialakítás, a gépészeti és épületvillamossági rendszerek igazolt helyigénye, a közel végleges tartószerkezeti modell, az előzetesen lefuttatott előtender és a kiszámítható szabályozási környezet. Ezek együtt teremtenék meg azt a „fejnehéz” tervezést, ahol a valódi döntések még az engedélyezés előtt megszületnek.
„Jellemzően időhiány miatt ezek közül ma szinte semmi nem valósul meg” – mutatott rá.
Az engedélyeztetés bizonytalansága miatt a fejlesztő minél előbb határozatot szeretne kézben tartani, emiatt „optimalizálja” az engedélyezésre fordított időt és költséget. Ennek következménye, hogy „a voltaképpeni design freeze állapot elérését az engedélyezési terv felülvizsgálatával kezdjük”, ami gyakran kidobott munkát jelent. Sok esetben ekkor már a kivitelezés is elindul, a párhuzamos tervezés pedig nemcsak többletterhet, hanem valós műszaki és gazdasági kompromisszumokat hoz.
A BIM alkalmazására áttérve szintén higgadt, tapasztalati alapú képet adott.
„Minél előrehaladottabb állapotban történnek a módosítások, annál nagyobb munka elvégzésre kényszerül tervező, a hibalehetőségek száma sokszorozódik.”
A vizualizációs eszközök kapcsán elhangzott mondata talán sok tervezőnek ismerős lesz:
„A lényeg a digitális modell létezése, az eszköz, amivel azt nézegetjük, másodlagos, szerepe a meggyőzésben van.”
Ma tehát nem a látványos technológiai díszítés hiánya, hanem a következetes modellhasználaté a fő baj.
Balla Ákos ebben a blokkban is felbukkan, és ez önmagában sokat mond. Tulajdonos-vezérigazgató a Balla Ingatlannál, korábban a Colliers International igazgatója volt, 2020 óta a BAYER Property értékesítési igazgatója és a BARNES Hungary szakmai igazgatója, az értékesítés-menedzsment tárgy oktatója. Az interjú során az ő gondolatköre az újlakás-értékesítés legérzékenyebb pontjait érintette: a kulcsfontosságú meta-mutatókat, a rezsiköltségre érzékeny vevők termék- és árpreferenciáit, az adatvezérelt, költséghatékony marketingeszközöket, valamint a budapesti északi–déli preferenciakülönbségeket. Már e kérdések íve is világosan mutatja, hogy a könyv az értékesítést nem lezáró műveletként kezeli, hanem olyan stratégiai területként, amely közvetlenül visszahat a fejlesztés tervezésére, pozicionálására és piaci sikerére.
Értékbecslés, befektetés, működtetés
Koncz Gabriella építészmérnök, okleveles közgazdász, ingatlan-értékbecslő igazságügyi szakértő, címzetes docens, több egyetem meghívott előadója, a Corvinus ingatlanértékbecslés tárgyának oktatója. Az ő fejezete arra összpontosít, hogyan jeleníthetők meg az értékbecslésben a fenntarthatósági szempontok: miként számszerűsíthetők az ESG-tényezők, és milyen módszerekkel mérsékelhető a modellezési kockázat a hazai összehasonlító értékelési gyakorlatban. E rész jelentőségét az adja, hogy ma az ingatlan értéke már nem értelmezhető az energetikai minőség, a finanszírozási feltételek és a hosszú távú üzemeltetés költségvonatkozásai nélkül.
Tar Balázs neve a befektetések gazdaságtanánál újra felbukkan. Ez sem meglepő: a fejlesztési pénzügyek és a befektetői elvárások ugyanannak a folyamatnak két oldalát jelentik. A „new normal” IRR-elvárások és a feszesebb banki LTV/LTC-korlátok kérdései egyaránt azt mutatják, hogy a könyv nem a válság előtti rutinokat konzerválja, hanem a jelenlegi kamatkörnyezet és finanszírozási fegyelem felől gondolkodik.
Barts J. Balázs a működtetés oldaláról ad itinert a könyvnek. Barts vezérigazgató a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt.-nél, okleveles építészmérnök, mérnök-közgazdász, okleveles facility manager, a létesítmény-gazdálkodás tárgy oktatója. Már a fogalomhasználatát is tudatosan alakítja:
„Én kerülni próbálom a külföldi kifejezések használatát, így teszek most is, tehát a digitális vagyonnyilvántartásról beszélek.”
Ez a mondat szinte mottója lehetne az enciklopédiának.
A fővárosi vagyon nagyságrendjét konkrét számokkal írta le. „A Budapest Fővárosa Önkormányzatának közvetlen tulajdonában vagy vagyonkezelésében mintegy 14 500 db vagyonelem található, ebből mintegy 13 000 db az ingatlanok, ezen belül az önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlanok száma 7 800 db.” Elmondta azt is, hogy a közvetlen tulajdonban álló vagyonelemek nyilvántartását a főváros a Gemini informatikai rendszerben vezeti, emellett 2020 és 2022 között létrehozta a Központi Ingatlannyilvántartási Rendszert. A két rendszer együtt már most is jelentős digitális alapot ad.
A működtetés sikerét mérő kulcsmutatókról is részletesen beszélt. Ide sorolta a felhasználói elégedettséget, a karbantartási hatékonyságot, a reagálási időt, valamint az üzemeltetési költségeket és az energiahatékonyságot. Külön kiemelte a tervszerű karbantartások és hibajavítások arányát, ahol
„a legjobb gyakorlat szerinti 60/40 vagy jobb arány elérése a cél”.
Ez a blokk jól mutatja, hogy a könyv a működtetést nem mellékes utógondozásnak tekinti, hanem az ingatlanérték fenntartásának egyik legfőbb eszközének.
Fenntarthatóság és digitális fordulat
Beleznay Éva okleveles építészmérnök, Budapest korábbi főépítésze, az elmúlt évtizedben a fenntartható épített környezettel, városi klímastratégiákkal és SECAP-programokkal foglalkozik. Az interjúban nagyon határozott fejlesztéspolitikai javaslatot tett.
„Új épületeknél sokkal szigorúbbra venném az energiahatékonysági és energiafogyasztási követelményeket. Ha belegondolunk, minden új épület – még a közel nulla energiaigényűek is – ma Magyarország szén-dioxid kibocsátását növelik.”
Az ESG-minimumra adott válasza több rétegű volt. A vegyes funkciójú városrész fontosságát azzal indokolta, hogy a közlekedés a második legnagyobb kibocsátású ágazat. Barcelona El Poblenou negyedének mintájára minden nagyobb projekt esetében előírná, hogy „10% közhasználatú zöldterület, 10% alapszolgáltatás és 10% szociális bérlakás kerüljön kialakításra.” Hozzátette, hogy a közhasználatú közösségi terek
„az ESG társadalmi lábát erősítik”,
és az éghajlatváltozás miatt a beépített és burkolt felületek arányának csökkentése is kulcskérdéssé válik.
Budapest klímacéljai felől nézve a prioritást is világosan kijelölte: „Az épületállományon belül a lakóépületek jelentik a kibocsátások kétharmadát, így biztosan a lakóépületekre kell a hangsúlyt helyezni.” Emellett arra is figyelmeztetett, hogy a meglévő épületek funkcióváltási képessége a jövő egyik központi kérdése lesz, hiszen a mai minőségi elvárásokhoz sok korábbi iroda- vagy más funkciójú épület már nem tud igazodni.
A digitális átállás fejezete Kuczogi László nevéhez fűződik. Kuczogi László okleveles építőmérnök és mérnök-közgazdász, az ingatlanpiac digitális átalakulásának elismert szakértője, a Magyarországi Facility Management Társaság elnöke.
Dr. Hajnal István FRICS és Fischl Ákos MRICS szerzőként nem írtak fejezetet a kötetbe, szakmai lektorként mégis meghatározó szerepet vállaltak a könyv megszületésében. A lektorálás ebben az esetben különös súlyt kap, hiszen két olyan szakemberről van szó, akik saját területükön hosszú idő óta alakítják a hazai ingatlanszakmai gondolkodást.
Dr. Hajnal István FRICS az értékbecslés, a finanszírozás és a digitális termelékenységnövelés összefüggéseinek egyik legfelkészültebb hazai ismerője. Régóta azt a szakmai metszéspontot vizsgálja, ahol az ingatlanpiaci érték meghatározása, a hitelkockázat értelmezése és a technológiai fejlődésből fakadó hatékonyságnövekedés találkozik. Az ő jelenléte lektorként és megszólalóként egyaránt arra irányítja a figyelmet, hogy a pénzügyi döntés, az értékbecslői módszertan és a digitális eszközhasználat szorosan összefonódó területek.
Fischl Ákos MRICS, az OTP Jelzálogbank vezérigazgató-helyettese, a jelzálogpiac, az értékbecslés és a zöld hitelezés területének elismert szakembere. Lektorként a finanszírozási oldal szempontjait képviselte a könyv egészében, az interjúban pedig a zöldhitelezés valós piaci korlátairól beszélt. Egyik legfontosabb megállapítása így hangzott: „Érdemi növekmény a zöld hitelezésben akkor valósulhat meg, ha a keresleti és kínálati oldali ösztönzők egyszerre érvényesülnek.” E mondat súlyát az adja, hogy a zöld átállást nem elvi szinten, hanem a hitelpiac, az árszintek és a fogyasztói döntések tényleges viszonyai felől értelmezi.
Fischl Ákos arra is felhívta a figyelmet, hogy a használt lakások korszerűsítése támogatási, kapacitás- és költségoldali nehézségekbe ütközik, ezért sok tulajdonos elhalasztja a döntést. Az ESG-alapú kockázati modellek kapcsán olyan kulcsfontosságú adatpontokat emelt ki, mint az energetikai besorolás, a CO2 -kibocsátási adatok, a fenntartható anyaghasználat, az üzemeltetési költségek, az energiafogyasztás, valamint a klímakockázati zónák figyelembevétele.
Vissza Gerő Péterhez
A beszélgetés végén ismét Gerő Péterhez fordultunk, mert a könyv is oda vezet vissza, ahonnan indult: a szakma közös nyelvének kérdéséhez. Arra a kérdésre, mit kellene holnaptól másképp csinálnia a fejlesztőnek, a hatóságnak és a finanszírozónak, hogy a következő ciklus kiszámíthatóbb és adatgazdagabb legyen, ezt válaszolta:
„Talán csak annyit, hogy döntéseiben legyen sokkal empatikusabb, próbálja legalább megérteni és partnernek tekinteni a folyamatban résztvevőket. Ehhez kínál segítséget az egyetemi szintű ingatlanszakmai oktatás, és a most megjelent könyvünk is.”
Ez a zárómondat sokat elárul az enciklopédia valódi természetéről. A könyv tudást rendez, fogalmakat tisztít, és szakmai hidakat épít eltérő szemléletű szereplők közé. Közben valami ritkábbat is tesz: emlékeztet arra, hogy az ingatlanfejlesztésben a jó döntés soha nem egyetlen ember, egyetlen szakma vagy egyetlen intézmény műve. Ahogy korábban megjelent cikkünkben is fogalmaztunk: a jó tranzakciós döntésekhez több szakma felkészült szakembereinek tanácsára, elemzésére és számításaira van szükség.
Az Ingatlanfejlesztés enciklopédiája végül jóval több egy terjedelmes szakkönyvnél. Olyan átgondolt szakmai munka, amely szerkezetet és eligazodást kínál egy széttartó, információhiányos, sokszor nehezen kiszámítható közegben. Meg tudja szólítani a hallgatót, a fejlesztőt, a tervezőt, a finanszírozót, a vagyonkezelőt és a közszféra döntéshozóját is. Kevés olyan kötet születik, amelyben a felhalmozott tudás és a szakma iránti elkötelezettség ennyire fegyelmezett, mégis eleven formában jelenik meg.
Borítókép (balról-jobbra): Szabó Tamás János DLA, Kotsis István építész, Kuczogi László okleveles építőmérnök, Gerő Péter ingatlanszakértő szakközgazdász, Barts J. Balázs vezérigazgató, Varga Ötvös Béla településfejlesztési szakértő, Dr. Mizik Tamás egyetemi tanár, Tar Balázs közgazdász.
Fotót készítette: Kaiser Ákos, hely.hu
