Mit lehet tenni, ha irreálisan emelne díjat a bérbeadó vagy nem költözik ki a bérlő? Mi legyen benne a szerződésben?
A magyarok 62 százaléka nincs tisztában azzal, mi a jogszerű eljárás, ha a bérlő a szerződés lejárta után sem hagyja el a lakást – ismertette az ingatlan.com a Magyar Országos Közjegyzői Kamara reprezentatív felmérését.
A részletes bérleti szerződés azonban nemcsak a tulajdonost védi a fizetési elmaradástól, a károkozástól vagy a kiköltözés megtagadásától, hanem a bérlőnek is biztosítékot jelenthet a váratlan lakbéremeléssel, a kaució visszatartásával és a lakás állapotával kapcsolatos vitákban.
A július végi és augusztusi időszak minden évben az albérletpiac egyik legforgalmasabb része. A felsőoktatási ponthatárok kihirdetése után sok ezer diák és család keres lakást az egyetemi városokban. A KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint a kínálati lakbérek idén mintegy öt százalékkal magasabbak az egy évvel korábbiaknál.
Sokan a szerződést tartják a legfontosabb biztosítéknak
A MOKK megbízásából készült felmérés szerint a válaszadók 76 százaléka tudta, hogy lakásbérleti szerződést érvényesen csak írásban lehet kötni. A részletes és egyértelmű megállapodást a bérlők és a bérbeadók többsége is fontosabb garanciának tartotta a kauciónál, a munkáltatói igazolásnál vagy akár a hosszú távú bérlési szándéknál.
A szerződés azonban csak akkor jelent valódi védelmet, ha nem csupán a felek nevét, a lakás címét és a havi bérleti díjat tartalmazza. Célszerű rögzíteni a fizetés határidejét és módját, a rezsi és a közös költség elszámolását, a kaució felhasználásának feltételeit, a javítási kötelezettségeket, valamint a felmondás és a kiköltözés szabályait is.
Mitől védi a szerződés a bérbeadót?
Elmaradt lakbér és rezsitartozás. A tulajdonos számára alapvető, hogy a szerződésből egyértelműen megállapítható legyen a lakbér összege, fizetési határideje és módja. Külön érdemes rögzíteni, hogy a bérlő mely közüzemi díjakat, közös költségeket és egyéb kiadásokat viseli, illetve milyen következménye van a késedelmes fizetésnek.
A kaució felhasználása. A megállapodásnak nemcsak az óvadék összegét érdemes tartalmaznia, hanem azt is, hogy azt milyen követelésekre használhatja fel a bérbeadó. Ilyen lehet az elmaradt lakbér, a ki nem fizetett rezsi vagy a bérlő által okozott, igazolható kár. A fennmaradó összeget ugyanakkor a jogviszony lezárásakor vissza kell fizetni a bérlőnek.
A lakás állapota és a károkozás. Részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvvel, leltárral, fényképekkel és mérőóraállásokkal dokumentálható, milyen állapotban vette át a bérlő az ingatlant. Kiköltözéskor így könnyebben elkülöníthető a természetes elhasználódás a tényleges károkozástól, illetve bizonyítható, ha egy berendezés hiányzik vagy megsérült.
A lakás használatának szabályai. A szerződésben meghatározható, hányan lakhatnak az ingatlanban, költözhet-e be további személy, tartható-e háziállat, megengedett-e a dohányzás, illetve továbbadhatja-e a bérlő másnak a lakás használatát. Célszerű azt is rögzíteni, hogy a lakás kizárólag lakhatási célra használható-e.
A hibák bejelentése. A tulajdonost védi, ha a szerződés előírja, hogy a bérlőnek haladéktalanul jeleznie kell a csőtörést, a beázást, az elektromos hibát vagy más káreseményt. Így megelőzhető, hogy egy időben orvosolható meghibásodásból a késedelmes bejelentés miatt jelentős kár keletkezzen.
A lakás ellenőrzése. A megállapodásban rögzíthető, hogy a bérbeadó milyen gyakorisággal és mennyivel korábbi értesítés után ellenőrizheti a lakás rendeltetésszerű használatát. Az ellenőrzés azonban nem jelent korlátlan bejárási jogot: azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül kell elvégezni.
Mitől védi a szerződés a bérlőt?
A lakbér és annak emelése. A bérlő számára a szerződés teszi kiszámíthatóvá, hogy mennyit és milyen jogcímen kell fizetnie. Érdemes pontosan rögzíteni, hogy a lakbér emelhető-e a bérleti időszak alatt, és ha igen, milyen gyakorisággal, milyen mértékben vagy milyen számítás alapján.
A kaució visszafizetése. A szerződésnek meg kell határoznia, hogy a tulajdonos milyen esetekben vonhat le az óvadékból, mikorra kell elszámolnia, és milyen határidőn belül kell visszafizetnie a fennmaradó összeget. Ez csökkentheti annak kockázatát, hogy a bérleti jogviszony végén indokolatlan követelések jelenjenek meg.
A már meglévő hibák dokumentálása. A birtokbaadási jegyzőkönyv a bérlőt attól védi, hogy kiköltözéskor korábban is meglévő sérüléseket vagy meghibásodásokat próbáljanak vele megfizettetni. Fontos lehet dokumentálni például a falak, a burkolatok, a nyílászárók, a bútorok és a háztartási gépek állapotát.
Javítások és karbantartás. A szerződésben célszerű világosan elválasztani, mely kisebb karbantartási feladatok terhelik a bérlőt, és mely javításokról vagy cserékről kell a tulajdonosnak gondoskodnia. A lakástörvény több ilyen kérdésben elsősorban a felek megállapodását tekinti irányadónak.
A tulajdonos belépése a lakásba. A szerződés rögzítheti, hogy a bérbeadó milyen feltételekkel léphet be az ingatlanba. Az ellenőrzési jog nem jelenthet váratlan vagy rendszeres, előzetes egyeztetés nélküli megjelenést, kivéve például a sürgős kárelhárítást vagy veszélyhelyzetet.
A bérlet időtartama és megszüntetése. A bérlőt védi, ha a megállapodás egyértelműen tartalmazza, hogy határozott vagy határozatlan idejű a jogviszony, milyen felmondási idővel szüntethető meg, és milyen esetekben mondható fel azonnali hatállyal.
A zárcsere nem jogszerű megoldás
A felmérés szerint mindössze a válaszadók 38 százaléka tudta, hogy a tulajdonos nem cserélheti le önhatalmúlag a zárat, ha a bérlő a szerződés lejárta után nem költözik ki. A bérlő ingóságait sem pakolhatja ki, a közműveket sem kapcsoltathatja ki azért, hogy távozásra kényszerítse.
A rendőrség sem költöztetheti ki pusztán a tulajdonos kérésére a bent maradó bérlőt. Végrehajtható bírósági határozatra vagy közjegyzői okirat alapján elrendelt végrehajtásra van szükség. Közjegyzői okirat hiányában a bérbeadónak rendszerint lakáskiürítési pert kell kezdeményeznie.
Kiköltözési nyilatkozat. Erősebb biztosítékot jelenthet, ha a bérlő közjegyző előtt kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor kiköltözik, illetve megfizeti a lakbért és a rezsit. Ha a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettség végrehajthatóvá válik, a tulajdonosnak nem feltétlenül kell előbb hosszadalmas pert indítania.
Közjegyzői bérleti szerződés. A felek a teljes megállapodást is közjegyzői okiratba foglalhatják. Ez a bérbeadónak erősebb végrehajtási lehetőséget, a bérlőnek pedig pontos és bizonyító erejű keretet adhat a lakbér, a díjemelés, a fizetési határidők, a felmondás és a kiköltözés feltételeiről.
Egy alapos és részletes, közjegyzői okiratba foglalt szerződés elkészítése feleslegesnek bonyolultnak és plusz költségnek tűnhet, de egy esetleges vitánál bőven megtérül.
