A poszt-Covid budapesti irodapiac egyszerre küzd a hibrid munkavégzés miatti kihasználatlansággal és az állami kiköltözések láncreakciójával. Dönteni kell: megtartani, felújítani vagy funkciót váltani? Az INFOTÉR CONTECH 2025 konferencián a GLA sátrában tartott kerekasztal-beszélgetés résztvevői szakmai érvek mentén ütköztették az építészeti, pénzügyi és szabályozási realitásokat.
Hogyan írható újra egy, az 1990-es évektől épült irodaház sorsa a poszt-Covid piacon? Elég-e a részleges felújítás, vagy eljött a funkcióváltás ideje? Mit bír el a szerkezet, mit követel a szabályozás, illetve hol húzza meg a határt a banki cash flow logika? A budapesti irodapiac üresedése, a hibrid munkavégzés és az állami kiköltözések döntésre kényszerítik az illetékeseket. De vajon merre érdemes elindulni?
Az októberi INFOTÉR CONTECH 2025 konferencián, Balatonfüreden, a Genius Loci Építészeti Alapítvány sátrában olyan piaci és intézményi szereplők ütköztették nézeteiket, akik nap mint nap szembesülnek az irodaház-retrofit építészeti, pénzügyi és szabályozási dilemmáival. A kerekasztal-beszélgetés a funkcióváltás feltételeit és a gyorsan változó keresleti-kínálati viszonyok realitását vizsgálta, különös tekintettel a szerkezeti alkalmasságra, a megtérülésre és a konverzióbarát eljárásokra.
A panelbeszélgetés résztvevői Perényi Lóránt, az Építési és Közlekedési Minisztérium építészeti stratégiáért felelős helyettes államtitkára, Harangi László, a CBRE Magyarország társigazgatója és projektmenedzsment vezetője, Morvai Zsolt, az MBH Bank vállalati üzletágának igazgatója, valamint Németh Péter, a Forestay Group társalapítója és cégvezetője voltak. Az eseményt Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető Igazgatója, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke moderálta.
Mindennek a Covid az oka?
„Mi van a Covid utáni élettel?”
– tette fel a nyitókérdést a kerekasztal-beszélgetés vezetője, Kiss Gábor, majd meg is magyarázta a kérdés irodapiaci aktualitását: a rendszerváltás környékén épült irodaházak sorsát ma a hibrid munkavégzés, a tartósan magas üresedés és az állami kiköltözések láncreakciója kezdte ki.
A beszélgetés ennek fényében a funkcióváltás valós feltételeit bontotta ki – az építészeti és műszaki alkalmasságtól a finanszírozási logikán át a szabályozási korlátokig.
A bérlői döntéshozatal ma már a hibrid munka adottságaiból indul ki – mondta Harangi László Barna, aki szerint „a távmunka, a home office már beépül a stratégiába”, ugyanakkor óriási szakadék van a munkavállalói és a munkáltatói elvárások és elképzelések között. Miközben a bérlők már tudják, hogy „hosszú távon mit akarnak”, a „munkavállalók még nem nyelték le ezt a békát”.
A presztízs továbbra is meghatározza a bérlői preferenciákat: „mindig a legminőségibb, legújabb irodába szeretnének költözni” – mondta a CBRE Magyarország társigazgatója és projektmenedzsment vezetője, ezért a rendszerváltás környékén épült házak funkcionális avulása gyorsabb, mint bármely más ingatlanosztályban.
Németh Péter, a Forestay Group társalapítója és cégvezetője szerint a jelenség nem csupán a járványhoz köthető, hanem ciklikus: „10–20–30 évente egyébként is fel kellene újítani az épületeket”, a Covid és az állami kiköltözés csak felerősítette az irodai túlkínálat problémáját.
Túlkínálat és kiüresedés
Kiss Gábor így folytatta:
az állam „500 ezer négyzetméter” irodát hagy maga után, ami „jelentős, üres irodaterületeket” eredményez és kiélezi a problémát.
Morvai Zsolt is a számok felől közelített: „a Covid előtt körülbelül 6–7% volt, jelenleg 14% fölötti az üresedés az A-kategóriás piacon.” Ehhez jönnek az állami fejlesztések, mint a Bosnyák tér, a Kopaszi-gát vagy a Dürer-kert, ami „a következő időszakban tovább növelheti az üresen álló állományt.” A banki logika világos: a cash flow fenntartása az elsődleges, 1,2-es DSCR-pufferrel építkezve – de „ha elfogy a cash flow”, akkor restrukturálás, új koncepció és a funkcióváltás kerül az asztalra.
„Tapasztaltunk olyat, hogy ügyfelek bérlői kiköltöztek belvárosi irodaházakból, amelyeket aztán nem sikerült felbérlősíteni, még árengedményekkel sem találtak jó bérlőket”, ezért az ezek az ügyfelek lakóépület vagy hotel irányba mozdultak” – mutatott rá az MBH Bank vállalati üzletágának igazgatója.
Mi legyen az irodákból?
Mikor a funkcióváltásra terelődött a szó, Németh Péter a legreálisabb célfunkciókról beszélve elmondta: „elsősorban a lakó- és a hotelszolgáltatások, az, ami rendkívül alulépített Magyarországon, nem a luxus, hanem a középkategóriás kínálat, ebben tízezres szobaszám-elmaradásunk van Bécshez és Prágához képest. És ezek pont azok a hotelek, amik tökéletesen alkalmasak erre a fajta átalakításra.”
Konkrét példaként a Váci utca Centert említette, ami egy dual brand – Moxy + Marriott Residence Inn – hotel lesz, míg a Villányi úti ingatlan lakófunkciót kap.
A mérnöki realitás azonban kőkemény szűrő:
„nem igaz, hogy minden irodából lehet csinálni szálláshelyet.
Ehhez jó traktusmélység, jó ablakkiosztás, jó közlekedőmagok kellenek” – ráadásul nemzetközi hoteloperátoroknál „tűzvédelemre extra kívánságok” (pl. két lépcsőház) érvényesülnek – hangsúlyozta Németh.
Ügynökségi nézőpontból Harangi László Barna szerint „van egy lélektani pillanat”, amikor a négyzetméter már megfelelő, de a minőség és lokáció nincs összhangban a bérlői presztízzsel, ezért „fejlesztők és finanszírozók kölcsönösen rákényszerülnek” a funkcióváltásra. A lakás mint végfunkció „szürkezóna”, de „intézményi bérbeadás mentőöv lehet” – azaz, amikor a fejlesztő nem a végfelhasználónak értékesít, hanem hosszú távú bérleti modellben gondolkodik.
A banki oldal a partnerségre épít – vette át a szót Morvai Zsolt. Mivel a „a bank nem jó ingatlangazda”, ezért „az ügyféllel együtt szeretne működni”, csak a „végsőkig” tartó sikertelenség után jön workout, azaz a hitel felmondása, a követeléskezelőnek való értékesítés, a végrehajtásba adás vagy a felszámolási eljárás elindítása. „A Tűzraktér épületét 2013-ban banki workoutból vettük” – emlékszik vissza Németh.
Reziliencia mint alapelv
Meddig érdemes menteni az épületet, mikor kell bontani – kérdezte Kiss. Perényi Lóránt, az az ÉKM építészeti stratégiáért felelős helyettes államtitkára válaszában tervezői elvként a rezilienciát és a rugalmas átalakíthatóságot emelte ki. „Mindig a legnagyobb fokú rugalmasságot biztosító képlet az, amire érdemes törekedni”, és „ameddig a szerkezet engedi, addig megtartani” – hangsúlyozta.
A szakma „megosztott” bontás–megtartás ügyben, de műemléknél „a végsőkig kell küzdeni” – szögezte le.
A gyakorlat oldaláról Harangi László Barna óvatos realista volt: „annak van értéke, amivel időt és pénzt lehet spórolni. Általában a szerkezetépítési szintig érdemes visszamenni; a gépészet–elektromosság 20–30 éves korban már nem tartható.” A lényeg: ha „az épület alapszerkezete meg tud maradni, az időt, engedélyezést és költséget” spórol, de „ha nem alkalmas, akkor sajnos a teljes bontás a megoldás.”
Németh Péter ehhez egy építészeti-filozófiai dilemmát fűz:
„mit őrzünk meg – a betont és a vasat, vagy az építészeti minőséget?”
Volt példa, hogy „teljesen elbontottuk és nulláról visszaépítjük ugyanazt az arculatot”, máshol szerkezetet tartanak meg, de homlokzatot alakítanak át – az autenticitás és a fenntarthatóság kényes egyensúlya minden projektnél újra tárgyalandó; megfontolandó.
Szabályozási törzspontok
A lépték dönt: nagyobb projektek az Országos Építész Tervtanács elé kerülnek – mondta Perényi Lóránt, majd Németh Péter vette át a szót, aki a kérdés gyakorlati oldalára világított rá: sok esetben rendeltetésmódosítással, építési engedély nélkül is lehet funkciót változtatni, ha nem nő alapterület és korlátozott a homlokzati beavatkozás. De mi van, ha a meglévő ház túlépített, nincs zöldterülete és a helyi szabályozás már mást kíván? Kell-e a mai TÉKA-nak megfelelni egy OTÉK szerint épült háznál? – mutatott rá az érzékelhető zavarra a Forestay Group társalapítója és cégvezetője.
OTÉK vs. TÉKA
Újdonságok és szigorítások a településrendezési és építési követelményekben
Társadalmi hozadék és realitás: gyors válasz, de nem csodafegyver
Kiss Gábor a beszélgetés végéhez közeledve arra kérte a résztvevőket, hogy egy mondatban foglalják össze a zárógondolatukat.
Németh Péter azt hangsúlyozta, hogy a lakhatás vagy a szállodák problémáját volumenében nem az irodaházak átalakítása oldja meg, de gyors reagálásban, különösen hotelszobák esetén „jó adalék” lehet.
„Ne mindig újat akarjunk építeni. Az ingatlanokról ne 15–20 éves távlatban gondolkodjunk: a hosszabb, fenntartható élettartam megteremtése minden piaci szereplő közös feladata és felelőssége” – összegzett Harangi László Barna. Perényi Lóránt hasonló gondolatot fogalmazott meg: „reziliencia, időtállóság, rugalmasság” már „a programalkotásnál” – mondta.
„Ne féljünk a funkcióváltástól, keressük a külföldi példákat, mert vannak” – mutatott rá Németh Péter. Morvai Zsolt pedig hozzátette: „érkezni fognak ezek a projektek és a banknak megvan a tőkéje. Mi várjuk a koncepciókat, amelyeket szeretnénk partnerként kiszolgálni.”
