A gazdasági világszervezet jelentése a lakástámogatás és a rezsitámogatás számos elemét is kritizálja és számos más az ingatlanokat és az infrastruktúrát érintő javaslatot is megfogalmazott.
Az OECD július 23-án publikálta Magyarországról szóló 2026-os országjelentését.
Bár a dokumentum elsősorban a magyar gazdaság és a költségvetés helyzetével foglalkozik, megállapításainak jelentős része közvetlenül érinti az ingatlanpiacot, a lakásállományt, az építőipart, a településtervezést és az infrastruktúra-fejlesztéseket.
Az OECD szerint alig adóztatjuk az ingatlanokat
A jelentés egyik legfontosabb és várhatóan legnagyobb vitát kiváltó megállapítása, hogy Magyarország túlságosan kis mértékben támaszkodik az ingatlanok rendszeres adóztatására.
A dokumentumon belül ezzel kapcsolatban kisebb számbeli eltérés található.
A vezetői összefoglaló táblázata szerint az ingatlanokra kivetett rendszeres adókból a GDP 0,4 százalékának megfelelő bevétel származik, míg az OECD átlaga 0,9 százalék.
Nem az ingatlanok adásvételéhez kapcsolódó illetékekről, és nem is általános vagyonadóról van szó. Az OECD kifejezetten az ingatlanok – telkek és épületek – birtoklását terhelő, rendszeresen fizetendő helyi adókat növelné.
A szervezet érvelése szerint ezek a gazdasági növekedést legkevésbé hátráltató adónemek közé tartoznak. Az ingatlan ugyanis nem vihető más országba, az adóalap viszonylag stabil, a bevétel pedig közvetlenül felhasználható helyi infrastruktúrára, klímaalkalmazkodásra vagy megfizethető lakhatási programokra.
Kötelező minimumadó jöhetne minden településen
Magyarországon jelenleg külön építményadó és telekadó létezik, ezek bevezetéséről azonban az önkormányzatok dönthetnek. Az OECD adatai szerint 2025-ben az önkormányzatok mindössze 30 százaléka vetett ki építményadót, igaz, ezekben a településekben élt a lakosság 73 százaléka. Telekadót az önkormányzatok csupán 18 százaléka alkalmazott, amelyek a népesség 46 százalékát fedték le. A jelentés arra is felhívja a figyelmet, hogy jelentős területek, köztük mezőgazdasági földek maradnak adómentesek.
Az OECD ezért olyan országos szabályt javasol, amely előírná egy minimális helyi ingatlanadó alkalmazását. Hasonló rendszer működik Franciaországban, Spanyolországban és Olaszországban is.
A négyzetméter helyett az ingatlan értéke számítana
A magasabb adómértéknél is jelentősebb változást hozhatna az adóalap átalakítása. A jelenlegi magyar rendszerben az önkormányzatok az adót az ingatlan alapterülete vagy korrigált forgalmi értéke alapján is meghatározhatják, de az OECD szerint továbbra is a területalapú adóztatás dominál.
Ez azt eredményezheti, hogy egy rossz állapotú, alacsony értékű vidéki ház négyzetméterenként ugyanakkora adóterhet visel, mint egy hasonló méretű, de többszörös értékű fővárosi ingatlan. A szervezet ezért olyan értékalapú rendszert javasol, amely a tényleges piaci árakat és tranzakciós adatokat követné.
Az ingatlanok értékét rendszeresen frissíteni kellene. A jelentés szerint ezt megkönnyítheti az ingatlan-nyilvántartás digitalizációja és a korszerű adatfeldolgozás. Hollandiában például a helyi önkormányzatok évente újraértékelik az ingatlanokat, miközben a központi kormányzat egységes módszertant biztosít.
Inkább a telkeket adóztatná erősebben az OECD
A jelentés különbséget tesz a telek és a rajta álló épület adóztatása között.
Az OECD szerint Magyarországnak elsősorban a telekadót kellene szélesítenie és emelnie, nem pedig az építményadót.
Ennek várostervezési indoka is van. Az értékes, de beépítetlen vagy alulhasznosított telkek magasabb adója ösztönözheti a fejlesztést, mérsékelheti a spekulatív telektartást, és elősegítheti a már infrastruktúrával ellátott városi területek sűrűbb beépítését. Az OECD szerint ez csökkentheti a városok szétterülését, az autófüggőséget és az új infrastruktúra kiépítésének költségeit is.
A jelentés odáig megy, hogy az ingatlanadó erősítésével párhuzamosan az önkormányzatok érdekeltebbé válhatnának a lakásépítést indokolatlanul korlátozó szabályok – például egyes magassági korlátozások – felülvizsgálatában.
Nem egyik napról a másikra vezetnék be
Az OECD is elismeri, hogy a javaslat különösen érzékeny Magyarországon, ahol magas a saját tulajdonú lakásban élők aránya. Egy értékalapú adó azoknak okozhatna likviditási problémát, akik értékes ingatlanban laknak, de alacsony a jövedelmük – például idősebb, egyedül élő tulajdonosoknak.
Az OECD szerint a lakástámogatások is fűthetik az árakat
A szervezet nemcsak az ingatlanadó alacsony szintjét bírálja, hanem a lakáspolitikai támogatások hatékonyságát is.
A jelentés szerint a lakástámogatási és kedvezményes hitelezési programok egy része költséges, rosszul célzott, és a kínálat megfelelő bővülése nélkül tovább növelheti a lakásárakat. Ezért rendszeres, nyilvános költség-haszon elemzést javasol a lakástámogatási programokról, valamint a kevésbé hatékony konstrukciók fokozatos kivezetését.
Külön kritika éri az új lakások 5 százalékos áfáját. Az OECD számítása szerint a kedvezmény költségvetési költsége a GDP 0,3 százalékát éri el, miközben az áfacsökkentés nem feltétlenül jelenik meg teljes egészében alacsonyabb vásárlói árakban.
Vagyis a kedvezmény egy része a fejlesztőknél vagy a telektulajdonosoknál maradhat.
A jelentésben szereplő modellszámítás szerint a rosszul célzott lakáshitelezési programok és támogatások kivezetése évente a GDP körülbelül 0,2 százalékával javíthatná a költségvetés egyenlegét.
Az OECD túlértékeltnek látja a magyar lakáspiacot
A jelentés szerint a magyarországi reál-lakásárak növekedése 2025 végére ismét megközelítette a 15 százalékot. Az MNB összetett mutatójára támaszkodó számítás alapján az országos lakásárak több mint 20 százalékkal haladhatták meg a jövedelmek, bérleti díjak, építési költségek, hitelképesség és lakásberuházások alapján indokolható szintet.
A jelentés arra is rámutat, hogy 2022 óta emelkedett a vállalkozások megszűnésének és felszámolásának száma, és ezen belül különösen érintett az építőipar.
Az alacsony rezsiárak nem ösztönzik a felújítást
Az OECD szerint a magyar lakásállomány az Európai Unió energetikailag legkevésbé hatékony állományai közé tartozik. 2022-ben az épületek mindössze 12 százaléka rendelkezett legalább B energetikai besorolással.
A háztartási földgáz ára 2025 második felében Magyarországon volt a legalacsonyabb Európában.
Ez rövid távon csökkenti a háztartások kiadásait, ugyanakkor az OECD szerint gyengíti a szigetelésre, a fűtéskorszerűsítésre és a megújuló energia alkalmazására irányuló ösztönzőket.
A szervezet ezért a hatósági árak fokozatos kivezetését, valamint a megtakarításokból finanszírozott, célzott jövedelemtámogatást javasolna a rászoruló háztartásoknak. A jelentés számítása szerint az energiahordozók árszabályozása 2022 és 2024 között évente a GDP közel 2 százalékába kerülhetett.
Sok a felújítási program, de nem feltétlenül oda jut a pénz, ahol a legnagyobb a megtakarítás
Az OECD elismeri az energiahatékonysági kötelezettségi rendszer eredményeit, amely 2025-ben mintegy 50 ezer lakás felújításához járulhatott hozzá. A többi program között azonban jelentős átfedéseket lát.
A jelentés külön említi az Otthonfelújítási Programot, a vidéki otthonfelújítási támogatást, a zöld lakáshiteleket, a falusi CSOK-ot, a SZÉP-kártyából finanszírozható felújításokat és a Jedlik Ányos Energetikai Programot. Az OECD szerint az általános támogatások olyan munkálatokat is finanszírozhatnak, amelyeket a tulajdonosok támogatás nélkül is elvégeztek volna.
Ezért a legrosszabb energetikai állapotú ingatlanokat és a leginkább rászoruló háztartásokat részesítené előnyben. A támogatás összegét nem egyszerűen a beruházási költséghez, hanem a ténylegesen elért energiamegtakarításhoz kötné.
Az energetikai tanúsítványt az OECD a teljes lakásállományra kiterjesztené. A dokumentum szerint a tanúsítványok hatósági árát is felül kellene vizsgálni, mert a túl alacsony díj gyenge minőségű felmérésekhez vezethet. Társasházaknál pedig könnyíteni kellene az energetikai korszerűsítések elfogadásához szükséges szavazási szabályokat.
Kevés a költség-haszon elemzés az infrastruktúra-fejlesztéseknél
Az OECD gyengének minősíti a magyar infrastruktúra-beruházások irányítását. A fő probléma nem feltétlenül az, hogy kevés beruházás történik, hanem hogy a projektek kiválasztásakor nem alkalmaznak elég rendszeresen formális költség-haszon elemzést.
A jelentés szerint 2024-ben az egyajánlatos közbeszerzések aránya továbbra is meghaladta a kormány 15 százalékos célját. Az uniós értékhatár feletti közbeszerzések körülbelül negyede sikertelen volt, mert csak egy ajánlat érkezett, egyetlen érvényes ajánlat sem volt, vagy nem nyújtottak be pályázatot.
Az OECD által idézett kutatások szerint az egyajánlatos eljárások az Európai Unióban átlagosan körülbelül 10 százalékkal emelik az árakat. A közbeszerzési rendszer minőségét különösen gyengének találták az építészeti és mérnöki szolgáltatások, a közlekedés és az építőipar területén.
A szervezet számítása szerint ha Magyarország a GDP 1 százalékának megfelelő összeget a kormányzati fogyasztásból infrastruktúra-beruházásokra csoportosítana át, és az infrastruktúra-fejlesztések hatékonysági lemaradásának felét megszüntetné, a GDP tíz év alatt 1,5, huszonöt év alatt pedig 2,2 százalékkal lehetne magasabb.
Vasútvillamosítás, P+R parkolók és dugódíj
A közlekedés területén az OECD szerint Magyarország szén-dioxid-árazása az egyik legalacsonyabb a szervezet országai között. A jelentés a fosszilisüzemanyag-támogatások csökkentését, az üzemanyagok jövedéki adójának emelését vagy közlekedési karbonadó bevezetését javasolja. Az ebből származó bevételt ugyanakkor visszaosztaná a háztartásoknak.
Bár Magyarország vasúthálózata sűrű, a hálózat kevesebb mint fele villamosított, vidéken pedig ez az arány mindössze 25 százalék. A vasút 2023-ban a személyszállítás körülbelül 10 százalékát adta.
Az OECD további vasútvillamosítást, a közúti és vasúti hálózat jobb összekapcsolását, P+R parkolók létesítését, valamint magasabb belvárosi parkolási díjakat és dugódíjakat javasol. Ezeket nem kizárólag közlekedéspolitikai kérdésként kezeli: a városok szétterülésének csökkentését, a sűrűbb beépítést és az ingatlanadó reformját ugyanannak a városfejlesztési problémának a részeként értelmezi.
Kötelező árvízbiztosítást és kockázati adatokat kapnának az ingatlanvásárlók
A klímaváltozással foglalkozó fejezet számos közvetlen ingatlanpiaci javaslatot tartalmaz.
Magyarország területének körülbelül 14 százaléka, lakosságának pedig 22 százaléka érintett a tízévente előforduló folyami árvizek kockázatában. Az Alföld délkeleti részén a veszélyeztetett lakosság aránya eléri a 43 százalékot. A lakosság 90 százaléka szélsőségesen forró napoknak is kitett.
A klímakárok 1980 óta összesen a GDP 6,2 százalékának megfelelő veszteséget okoztak, vagyis éves átlagban meghaladták a GDP 0,1 százalékát. Csak a 2022-es aszály közvetlen anyagi vesztesége a GDP 1,5 százalékánál is magasabb volt.
Az OECD ezért kötelezővé tenné, hogy az ingatlanvásárlók és a kereskedelmi ingatlanok vevői már a tárgyalások elején megismerhessék az árvíz- és aszálykockázatokat, a korábbi káreseményeket és adott esetben a korábbi biztosítási kifizetéseket. A kockázati térképeket az ingatlanügynököknek vagy az eladóknak kellene átadniuk.
A dokumentum emellett minden ingatlanra kötelező árvízbiztosítást, állami hátterű viszontbiztosítási rendszert és külön természeti katasztrófaalapot javasol. A biztosítók alacsonyabb díjakkal jutalmazhatnák azokat a tulajdonosokat, akik saját ingatlanukon kockázatcsökkentő beruházásokat hajtanak végre.
Szigorúbban kellene venni, hová lehet építkezni
A magyar jogi szabályozás elvileg tiltja vagy szigorúan korlátozza az építkezést az ártereken, az OECD szerint azonban a végrehajtás nem elég következetes. A felelősségi rendszer széttagolt, a helyi szabályozások és az országos előírások sok esetben ellentmondanak egymásnak, az önkormányzati tervek pedig nem mindenhol tartalmaznak naprakész, pontosan kijelölt építési korlátozásokat.
A jelentés szerint 2000 és 2022 között Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben a folyami árvíznek kitett beépített területek aránya az OECD országai között. Ez az arány elérte a 11 százalékot, ami kétszerese az OECD átlagának.
Az OECD minden önkormányzat számára kötelező, rendszeresen frissített kockázatmegelőzési terveket javasolna, amelyek kijelölnék a beépítéstől elzárt területeket is. Az előírások be nem tartását szankcionálni kellene.
A közutak, vasutak, hidak és más kritikus állami infrastruktúrák esetében az OECD azt is megvizsgálná, érdemes-e piaci biztosítást kötni, állami–magán biztosítási rendszert létrehozni vagy évente pénzt félretenni egy újjáépítési alapba. Jelenleg az államok többsége – köztük Magyarország – nem biztosítja külön a közösségi infrastruktúra jelentős részét, így egy katasztrófa után a teljes helyreállítási költség közvetlenül a költségvetést terheli.