2025. január 1. fordulópont az építészeti világban. Új szabályozás, a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA váltja fel az eddigi követelményrendszert. A cél egy modernebb, rugalmasabb, emberközelibb hozzáállás, amely tekintettel van a helyi közösségek igényeire, illetve a fenntarthatóságra. A váltással új korszak nyílik a magyar építészetben és várostervezésben.
Az építési szabályokat és településrendezési előírásokat gyakran távolinak érezzük a mindennapjainktól, pedig alapvetően befolyásolják életminőségünket, környezetünk és városaink fejlődését.
Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények, azaz az OTÉK hosszú időn át mutatott irányt az építési gyakorlatoknak, azonban egyre nyilvánvalóbbá vált, hogy a szabályrendszer elavult. Egyszerűen nem tud már reagálni a települések valós igényeire.
A Településkép Építészeti Keretrendszer és Alkalmazás, röviden TÉKA erre a felismerésre válasz. De miért is emberközelibb és hatékonyabb az új rendszer? Hogyan hozza közelebb az építési szabályokat az átlag emberhez? Lássuk!
Az OTÉK egy merev és központosított szabályrendszer volt. Az építési folyamatok minden lépését szigorú előírásokkal kontrollálta. Ráadásul ezeket a merev irányelveket bő három évtizede, még az 1990-es években fektették le.
Az OTÉK meghatározta például, hogy milyen magas lehet egy épület, milyen távolságra kell elhelyezkednie a telekhatártól és milyen arányban lehet beépíteni egy adott területet. Mindezzel a célja eredetileg a települések rendezettségének biztosítása, az épületek biztonságának garantálása és az épített környezet harmóniájának megőrzése volt.
Bár fontos törekvéseket szolgált, idővel egyre több szakmai kritika érte.
A legnagyobb gondot az jelentette, hogy túlzottan merev és uniformizált szabályokat alkalmazott, amelyek nem reagáltak a helyi sajátosságokra és közösségi igényekre. A helyspecifikus megoldások és a kreatív, egyedi fejlesztések helyett egy statikus és egyenméretes megközelítést követett. Így a modern várostervezési trendek – például a kompakt, vegyes használatú városok, ahol az emberek könnyen elérhetik a különböző funkciókat – egyszerűen nem illettek az OTÉK szigorúan szétválasztó szabályrendszerébe.
Vegyük például egy társasház lakóit egy lakóövezetben. Az OTÉK alapján lakóövezetben nem lehetett kisboltot vagy kávézót nyitni, mert ezek nem illettek a lakóövezet „tiszta” funkciójához. Emiatt a mindennapokhoz szükséges szolgáltatások gyakran messze voltak a lakóhelytől, ami növelte a közlekedési forgalmat és megnehezítette az emberek életét. Ha valaki friss kenyérre vágyott vagy kávézni szeretett volna a barátaival, sok esetben hosszabb utazásra kényszerült, esetleg autóba kellett ülnie, ami rontotta település élhetőségét és fenntarthatóságát.
Egy súlyos örökség, amitől jobb szabadulni
Az OTÉK a modernista várostervezési mozgalom eszméire épült, amelynek egyik legfontosabb alapdokumentuma a Modern Építészet Nemzetközi Kongresszusa, azaz a CIAM által megfogalmazott Athéni Charta volt még az 1930-as években.
Ez az egyezmény a városi funkciók szigorú elkülönítését javasolta.
A lakóövezeteket, munkahelyeket, szabadidős területeket és közlekedést külön-külön zónákban képzelte el. Az OTÉK is hasonló módon szabályozta a településeket, azonban ez a megközelítés a nyugati világban már az 1970-es évekre elavult. Az utána következő várostervezési trendek előtérbe helyezték a vegyes használatú városrészeket, ahol a lakóövezeteken belül is lehetőség van különböző szolgáltatások és munkahelyek elérésére.
A modernista várostervezés másik fő kritikája az volt, hogy nem vette figyelembe a helyi közösségek igényeit és a helyszínek adottságait.
Az OTÉK által előírt központosított és szigorúan előíró megközelítés is gyakran figyelmen kívül hagyta ezeket.
Például egy kis faluban, ahol a főutca környékén összpontosultak a közösségi funkciók, mint a bolt, a templom és a közösségi ház – az OTÉK előírásai alapján ezeket külön zónákba kellett volna helyezni, és az egyes építményeket mindenütt azonos méretrendszer szerint szabályozták. Ezáltal a közösségi élet megszervezése és a helyi identitás védelme is nehezebbé vált. A vidéki ember persze mindig talált magának kiskaput, de ez hosszú távon nem lehetett megoldás.
A fentieken túl az OTÉK arra sem volt alkalmas, hogy kezelje az éghajlatváltozásból fakadó kihívásokat.
A globális környezeti válság egyértelművé tette, hogy az építési szabályozásoknak fontos szerepet kell játszaniuk a klímavédelemben. Az OTÉK viszont nem ösztönözte a környezetbarát építési megoldásokat, az energiatakarékos technológiák alkalmazását vagy a megújuló energiaforrások használatát. Egy energiatakarékos ház építése – akár napelemekkel és korszerű hőszigeteléssel – például sokszor nehézségekbe ütközött a merev előírások miatt.
Egy olyan új szabályozásra volt tehát szükség, amely rugalmasabban igazodik a helyi adottságokhoz, a közösségek igényeihez és a fenntarthatósági szempontokhoz.
Szinte közmegegyezés volt a szakmában, hogy új rendszer kell. Olyan, ami nem szigorú szabályokat ír majd elő, hanem irányt mutat.
Ami segíti az építészeket és várostervezőket abban, hogy kreatív, helyspecifikus megoldásokat találjanak. Ami támogatja a kompakt, vegyes használatú városi környezet kialakítását, így csökkentve az autóhasználatot és segítve a fenntarthatóbb életet.
A TÉKA mint új szabályozás ennek megfelelően kiemelten kezeli a helyi közösségek aktív részvételét az új szabályok alkotásában és alkalmazásában. A településrendezési tervek kialakítása során a lakosok véleménye ugyanolyan fontos, mint a hatóságé, és a szabályozás lehetőséget biztosít arra, hogy a helyi igények és hagyományok megjelenjenek az épített környezetben. A klímaváltozás hatásait figyelembevéve pedig támogatja az energiatakarékos, környezetbarát technológiák alkalmazását, így hozzájárul a fenntartható építészet tudatosabb kialakításához is.
Az érthetőség és a vizuális segítség ereje
Az OTÉK által használt fogalmak sokáig zavarba ejtően hiányosak és nehezen értelmezhetők voltak. Például egy településfejlesztési projekt esetében, legyen szó lakópark építéséről vagy közintézmény tervezéséről, sokszor megesett, hogy egyes fogalmakat másképp értelmeztek az önkormányzatok, másképp az építési hatóságok és megint másképp a beruházók, mert a jogszabály nem volt egyértelmű. Az OTÉK összesen 137 fogalmat tartalmazott, de a szakma ezeken túl számos olyan kifejezést használt, amelyek egyszerűen kimaradtak a jogszabályokból. A helyi építési szabályzatok emiatt mindig a saját értelmezéseikre támaszkodtak, ami országos szinten következetlenségeket okozott.
A TÉKA bevezetésével ez a helyzet jelentősen javul, hiszen több, 183 fogalmat határoz meg. De nemcsak több fogalom kap hivatalos meghatározást, hanem általánosan is pontosabb, világosabb iránymutatásokat kapnak az építési folyamatban résztvevők. Vegyünk példaként egy családi ház építését. Korábban az olyan kifejezések, mint „beépítési magasság” vagy „építménymagasság” sokszor nem voltak egyértelműek, ami vitás helyzeteket szülhetett. A TÉKA új definíciói és szabályai most pontosítják ezeket a fogalmakat, így egy építési projekt könnyebben tervezhető és kivitelezhető.
A jó definíciók azonban még mindig csak félmegoldást jelentenének magyarázó ábrák nélkül.
Az építési jogi szövegek gyakran túlságosan általánosnak és bonyolultnak tűnhetnek, ami nehézség, ha konkrét dolgokra szeretnénk alkalmazni őket. Ez különösen igaz olyan területeken, mint a beépítési szabályok vagy a telekhasználat részletei.
Az OTÉK ugyan tartalmazott néhány magyarázó ábrát, például a gépjárműtárolók kialakítására vonatkozóan, de ezek száma és részletessége messze nem volt elég. A TÉKA ezen jelentősen javít. A 2. számú mellékletének része például egy átfogó „Alkalmazandó ábrák gyűjteménye”.
Ezek az ábrák segítséget nyújtanak a beépítési magasságok, telekalakítások, közterületi elhelyezések, ajtónyílások használatához szükséges szabad terület kérdéseiben. Például egy új lakókörnyezet tervezésekor, amikor az építési magasságra vonatkozó előírásokat kell értelmezni, az ábrák segíthetnek abban, hogy a tervezők, kivitelezők és az önkormányzat egyértelműen lássák a szabályokat.
Ez a vizuális megközelítés különösen fontos, mivel nem mindenki járatos az építészeti jogszabályokban. A TÉKA ábrái révén egy polgármester vagy egy helyi lakos is könnyebben megértheti, hogy milyen beépítési szabályok érvényesek egy adott területen. A magyarázó ábrák így emberközelibbé teszik az iránymutatásokat.
Emberközelibb jogalkalmazás
A TÉKA egyik legnagyobb előnye az, hogy sokkal gyakorlatiasabb, mint elődje. Az OTÉK sok olyan általános szabályt fogalmazott meg, amelyet helyi szinten nehéz volt alkalmazni. Ez különösen igaz volt a kisebb településeken, ahol a helyi építési sajátosságokhoz igazodó szabályozásra lett volna szükség. A TÉKA ebben a tekintetben is előrelépést jelent, hiszen lehetőséget nyújt arra, hogy a települések az általános előírásokat helyi szinten alkalmazzák és értelmezzék.
Például egy vidéki faluban az OTÉK általános beépítési előírásai sokszor nem voltak alkalmasak arra, hogy a helyi hagyományokhoz és építészeti stílushoz igazodjanak. Figyelembe vegyék a helyi karaktert mint a tradicionális tornácos házak elrendezését vagy az udvarok kialakítását. A TÉKA ezen a téren is nagyobb rugalmasságot kínál, az általános szabályok mellett lehetőséget biztosítva a helyi szokások figyelembevételére is.
Az új szabályozás egyik legfontosabb hozadéka, hogy a jogalkalmazást átláthatóbbá, érthetőbbé, alkalmazhatóbbá és legfőképp emberközelibbé teszi.
Hiszen az építési és településrendezési előírások nemcsak a szakemberek számára fontosak. Mindannyiunk életére hatással vannak, akár faluban, akár városban élünk, akár felújítani, akár építkezni szeretnénk. Emellett rugalmasabb, fenntarthatóbb és helyspecifikus megoldásokat támogat, figyelembe véve a helyi közösségek igényeit és a kulturális identitást, így biztosítva egy élhetőbb és fenntarthatóbb jövőt.
Az OTÉK lecserélése tehát nem egyszerű szabálymódosítás, hanem alapvető szemléletváltás. Utódja megszületését széleskörű szakmai egyeztetés kísérte. A nyilvános viták pedig – melyek még tartanak – hasznos szakmai és társadalmi ösztönzést nyújthatnak a további fejlődéshez. A cél az, hogy Magyarország egy olyan hely legyen, ahol nem csak a természetben jó lenni. Ahol az épített környezetünket, a régit és az újat egyaránt megbecsüljük.