A cél az, hogy azokon a településeken, ahol a turisztikai célú lakáskiadás már érezhetően nehezíti a helyiek életét, az önkormányzatok világosabb és biztosabb jogi keretek között léphessenek fel. A változások Magyarországot, és különösen Budapestet is érinthetik.
Az Európai Bizottság az Affordable Housing Act, vagyis a megfizethető lakhatást segítő új uniós szabályozás részeként foglalkozik a rövid távú lakáskiadás kérdésével.
A tervek szerint olyan egységes szempontokat határoznának meg, amelyek alapján a helyi hatóságok könnyebben igazolhatnák, hogy az Airbnb-hez hasonló rövid távú lakáskiadás korlátozása indokolt és arányos.
Ez azért fontos, mert az elmúlt években számos európai nagyváros vezetett be szigorításokat, ezek jogszerűségét azonban több esetben bíróság előtt is vitatták.
Egyes városokban már komoly problémát jelent a rövid távú lakáskiadás
Uniós szinten a rövid távú kiadásra használt lakások aránya viszonylag alacsony, a teljes lakásállomány körülbelül 1,2 százalékát teszi ki.
A helyzet azonban településenként jelentősen eltér.
Egyes kiemelt turisztikai célpontokon, például Sorrento, Dubrovnik vagy Fuerteventura egyes részein a rövid távra kiadott ingatlanok aránya akár a lakásállomány 20 százalékát is elérheti.
Ilyen mérték mellett a turisztikai célú lakáskiadás már érdemben befolyásolhatja a helyi albérletpiacot. Ha sok tulajdonos választja a rövid távú kiadást, kevesebb lakás maradhat azok számára, akik hosszabb távra keresnek otthont.
A probléma különösen azért került előtérbe, mert az elmúlt évtizedben jelentősen emelkedtek az európai lakhatási költségek.
Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között az uniós lakásárak közel kétharmadukkal nőttek, miközben a bérleti díjak is több mint ötödükkel emelkedtek.
Több európai nagyváros már korlátozta az Airbnb-t
Amszterdam, Berlin, Brüsszel, Firenze és Párizs az elmúlt években különböző korlátozásokat vezetett be.
Van, ahol engedélyhez kötötték a rövid távú lakáskiadást, máshol éves éjszakaszámot határoztak meg, vagy korlátozták az új szálláshelyek számát.
Barcelona ennél is tovább ment:
a város tervei szerint 2028-ra megszüntetnék a jelenleg működő turistalakások engedélyeit.
A vita egyik legfontosabb kérdése az, hogy az önkormányzatok milyen mértékben korlátozhatják a rövid távú lakáskiadást úgy, hogy közben ne sértsék az uniós szolgáltatásnyújtás szabadságát.
Az uniós szabályozás ezt a bizonytalanságot csökkentené
Az Európai Unió Bírósága már 2020-ban kimondta, hogy lakáshiány esetén jogszerű lehet a rövid távú lakáskiadás korlátozása, ha az intézkedés indokolt és arányos.
A gyakorlatban azonban nem mindig egyértelmű, pontosan milyen feltételek mellett tekinthető egy helyi szabályozás arányosnak.
A készülő uniós jogszabály elsősorban ezen változtatna.
Ha Brüsszel egységesebb szempontokat határoz meg, az önkormányzatok számára egyszerűbbé válhat annak bizonyítása, hogy egy adott településen a lakhatási helyzet valóban indokolja a rövid távú kiadás szigorítását.
Ez különösen a kisebb városok számára lehet fontos, amelyeknek kevesebb jogi erőforrásuk van egy hosszadalmas pereskedéshez.
Budapesten már most is szigorodtak a szabályok
A kérdés Magyarországon is egyre fontosabb.
Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között moratórium van érvényben az új rövid távú szálláshelyek nyilvántartásba vételére.
Ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban új lakások csak korlátozottan vagy egyáltalán nem tudnak belépni a rövid távú szálláshelypiacra.
Terézváros ennél is szigorúbb szabályozást vezetett be. A VI. kerületben 2026. január 1-jétől évi nulla napban határozták meg a magán- és egyéb szálláshelyek rövid távú kiadására használható napok számát.
Ez a gyakorlatban a rövid távú lakáskiadás tiltását jelenti.
A következő hónapokban derülhetnek ki a részletek
Az Európai Bizottság tervei szerint a rövid távú lakáskiadással kapcsolatos új jogalkotási kezdeményezés 2026 utolsó negyedévében kerülhet napirendre.
Egyelőre tehát nincs elfogadott, minden tagállamra vonatkozó új Airbnb-szabály.
Az irány ugyanakkor jól látható: az Európai Unió nagyobb jogi mozgásteret adna azoknak a városoknak és régióknak, amelyek a lakhatási problémák miatt korlátozni szeretnék a rövid távú lakáskiadást.
Ha a szabályozás ebben a formában valósul meg, az a következő években Budapest és más magyar települések döntéseire is hatással lehet.
