2025 első három negyedévében kettős képet mutat a hazai lakáspiac: az átadások 14%-kal, 7490-re estek vissza, miközben az engedélyek és egyszerű bejelentések száma 37%-kal, közel 20 ezerre ugrott. A fővárosban és a nagyobb projektekben erősödik a koncentráció, országosan pedig mérséklődik az átlagos alapterület. Mindez rövid távon lassulást, középtávon viszont – a csőben lévő fejlesztések miatt – kínálati élénkülést vetít előre.
Új lakások és engedélyek
2025 első három negyedévében jelentősen visszaesett az átadott új lakások száma Magyarországon. Az időszak során összesen 7490 lakás készült el, ami 14 százalékkal marad el az egy évvel korábbi szinttől. A településtípusok szerinti bontás eltérő folyamatokat mutat: Budapesten 9,1 százalékos csökkenés volt tapasztalható, a megyei jogú városokban ennél is nagyobb, 33 százalékos visszaesés következett be, míg a községekben 22 százalékkal kevesebb lakást adtak át. Egyedül a kisebb, nem megyei jogú városokban látható mérsékelt, 1,5 százalékos növekedés.
A lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések száma ezzel szemben élénkülést jelez. 2025 első három negyedévében összesen 19 947 új lakásra adtak ki engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékos növekedést jelent éves összevetésben. Budapesten különösen erőteljes volt a bővülés: 7841 lakás építésére adtak engedélyt, ami megközelítőleg 2,3-szoros emelkedést jelent az előző évhez képest.
Mindezt tovább élénkíti a kormány Otthon Start Programhoz kapcsolódó intézkedése, amely a kormány fejlesztői oldalt igyekszik támogatni, egyes projektek nemzetgazdasági kiemelésével.
5000 új lakás érkezhet máris az ingatlanpiacra az Otthon Start Program miatt
Lakásépítések 2025: az átadások –14% (7490), az engedélyek +37% (~20 ezer); urbanizáció, kisebb alapterület, 2026-ra esélyes kínálati élénkülés (KSH).
Ki építtet és hol?
A fővároson belül az új lakásépítések területi koncentrációja továbbra is erős. A
Budapesten átadott 2509 új lakás több mint fele, pontosan 57 százaléka mindössze három kerületben valósult meg.
A VIII. kerületben 631, a XI. kerületben 421, a IX. kerületben pedig 379 lakást adtak át, ami jól mutatja a fejlesztések földrajzi összpontosulását.
Az építtetői szerkezetben a vállalkozások dominanciája erősödött.
A legfrissebb, 2025 első félévére vonatkozó hivatalos adatok szerint az új lakások 67 százalékát vállalkozások, 33 százalékát természetes személyek építtették. Ez elmozdulást jelent a 2024-es arányokhoz képest, amikor még 38 százalék volt a magánépíttetők és 60 százalék a vállalkozások részesedése. Kérdés, hogy ezen az Otthon Start Program mit változtat majd.
A lakástípusok megoszlása alapján az új lakások fele családi házban épült, 39 százalékuk többlakásos épületben, míg 8 százalékuk lakóparki fejlesztés keretében valósult meg. Az átlagos alapterület Budapesten 67,5 négyzetméter volt, országos szinten pedig 94,7 négyzetmétert tett ki, ami 4,1 négyzetméteres csökkenést jelent 2024-hez képest.
Az építési célokat vizsgálva egyértelműen az értékesítési szándék erősödése figyelhető meg. Az új lakások 65 százaléka értékesítésre, míg 33 százaléka saját használatra épült, ami 7,6 százalékpontos elmozdulást jelent az értékesítés javára az előző időszakhoz képest.
Regionális körkép
Regionális szinten az átadott lakások számában vegyes kép rajzolódik ki. A régiók közül csak Pest vármegye térsége és a Dél-Dunántúl mutatott kismértékű növekedést, míg az ország többi részén csökkenés volt tapasztalható. A lakásépítési engedélyek számát tekintve azonban több térségben is élénkülés látható: Budapest mellett Közép-Dunántúlon 31 százalékkal, a Dél-Alföldön pedig kiugró, 93 százalékos mértékben nőtt az engedélyek száma. Észak-Magyarországon 2 százalékos, Észak-Alföldön pedig gyakorlatilag stagnáló, 0,1 százalékos emelkedés történt, miközben több más régióban visszaesés következett be.
Az egyszerű bejelentés lehetőségével az építtetők az esetek mintegy 26 százalékában éltek, ami továbbra is jelentős szerepet játszik a lakásépítési folyamatokban.
Mire számítsunk 2026-ban?
A rövid távú visszaesés mögött a piac átstrukturálódása és az urbanizációs koncentráció áll; a nagy volumenű, vállalkozói vezérelt projektek láthatóan előretörnek. Miközben az átadások 2025 első három negyedévében csökkentek, az engedélyek és egyszerű bejelentések 37%-os bővülése már most jelzi: 2026-ban kínálati fordulat jöhet, feltéve, hogy a finanszírozási és kivitelezési feltételek nem romlanak.
Mindezzel párhuzamosan tovább szűkült a lakossági építkezések súlya: 2025 első félévében az új lakások mindössze 33 százalékát építtették természetes személyek, miközben a vállalkozások részesedése 67 százalékra nőtt. Az átlagos alapterület országosan 94,7 négyzetméterre csökkent, ami éves összevetésben 4,1 négyzetméteres visszaesést jelent.
A kisebb lakásméretek és a vállalkozói építkezések térnyerése egyaránt a beruházói racionalizálás, a költség- és kockázatcsökkentés erősödésére utalnak.
Emellett a vidéki kép heterogén: több térségben visszaesés látszik, néhány kivétellel.
Röviden: a jelen gyengülés nem a piac végét, hanem szerkezetváltást jelez, a csőben lévő projektek alapján élénkülés érkezhet, de a lakossági oldal térvesztése és a méretcsökkenés új alkalmazkodást kér a fejlesztőktől és a döntéshozóktól, miközben több intézkedés is befolyásolja a piacot, amely hatásának mértéke majd 2026-ban fog látszani igazán.
Forrás: KSH, Lakásépítések, építési engedélyek, 2025 I–III. negyedév
