Öt év alatt közel 80 százalékkal emelkedtek a lakbérek Magyarországon, ugyanakkor az éves drágulás üteme a korábbi töredékére csökkent. A KSH és az ingatlan.com legfrissebb lakbérindexe egy átalakuló piac képét mutatja. A bérleti díjak emelkedését egyre több tényező fékezi, miközben a lakásárak növekedése a befektetők számításait is átírja.
A magyarországi albérletpiac 2026 nyarára sajátos helyzetbe került. Miközben a lakásbérleti díjak történelmi csúcsuk közelében járnak, a drágulás üteme érezhetően lassul. A KSH–ingatlan.com augusztusi lakbérindexe szerint országosan 0,7 százalékkal, Budapesten 0,9 százalékkal emelkedtek a kínálati bérleti díjak júliushoz képest.
Az éves drágulás országosan 5,0, Budapesten 5,2 százalékos volt. Ez jelentős lassulást jelent a korábbi évekhez képest, miközben 2021 óta nominálisan 77–78 százalékkal, az inflációt kiszűrve pedig 20 százalékkal emelkedtek a lakbérek.
A kérdés tehát ma már nem pusztán az, hogy mennyivel drágulnak a kiadó lakások, hanem az is, hogy a piac elérkezett-e egy tartósabb egyensúlykeresés időszakába.
Öt év trendje: a 23 százalékos drágulástól az 5 százalékig
A jelenlegi változás jelentőségét az elmúlt évek adatai mutatják meg igazán.
A koronavírus-járvány 2020-ban megtörte a korábbi áremelkedést. A turizmus visszaesése, a külföldi diákok elmaradása és a bizonytalanság miatt megnőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata. A fővárosi bérleti díjak 2020 januárja és decembere között mintegy 16 százalékkal csökkentek.
A következő években gyors visszarendeződés következett. 2022 augusztusában országosan 23, Budapesten 25 százalékkal haladták meg a lakbérek az egy évvel korábbi szintet. Azóta viszont a drágulás üteme jelentősen mérséklődött.
A lakbérek éves változása augusztusban
Forrás: KSH–ingatlan.com-lakbérindexek. Az előző év azonos hónapjához viszonyított változás.
Az éves drágulás üteme négy év alatt az egykori értékének nagyjából ötödére esett vissza. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a lakások olcsóbbá váltak. Egy 2021-ben havi 150 ezer forintért kínált lakás bérleti díja az általános ártrendnek megfelelő változás esetén ma már megközelítené a 265–270 ezer forintot.
A 2026-os év sem hozott megállást, de megtört a nyári lendület
Az idei adatok alapján a bérleti piac továbbra sem stagnál, inkább egymást váltó gyorsabb és lassabb időszakok jellemzik.
Márciusban országosan és Budapesten is 1,6 százalékos drágulás következett be, áprilisban és májusban viszont lényegében megállt az emelkedés. Júniusban újra növekedni kezdtek a díjak, majd júliusban a felsőoktatási ponthatárok kihirdetéséhez kapcsolódó albérletszezon ismét felgyorsította a piacot.
Júliusban országosan 1,6, Budapesten 1,7 százalékos havi növekedést regisztráltak, amit augusztusban mérsékeltebb emelkedés követett.
A KSH kerekített havi adataiból számítva 2025 decembere és 2026 augusztusa között országosan mintegy 7,1, Budapesten 6,3 százalékkal emelkedtek a kínálati lakbérek.
A nyári szezon ugyanakkor már nem hozott olyan erőteljes keresleti nyomást, mint a korábbi években. Ez arra utalhat, hogy a bérlők fizetőképessége egyre erősebb korlátot állít a további áremelések elé.
A reállakbérek is emelkednek: már nem az infláció hajtja a drágulást
Az egyik legfontosabb változás az infláció és a lakbérek viszonyában figyelhető meg.
2022–2023-ban a magas infláció miatt a nominális lakbérek gyors növekedése nem feltétlenül jelentett reálértéken is drágulást. 2023 augusztusában például a lakbérek országosan 12 százalékkal emelkedtek, reálértéken azonban 3,4 százalékkal csökkentek.
2026-ban ennek az ellenkezője történik.
Az augusztusi 5 százalék körüli éves nominális lakbéremelkedés mellett a reállakbérek országosan 3,7, Budapesten 3,8 százalékkal nőttek. A 2021-es szinthez képest mindkét esetben 20 százalékos a reálemelkedés.
A bérbeadók számára ez kedvezőbb helyzetet jelent, a bérlők szempontjából viszont azt mutatja, hogy a lakhatás ára az általános inflációnál gyorsabban nő. A megfizethetőség megítéléséhez természetesen a keresetek változását is figyelembe kell venni.
Budapest: már nem a belvárosban drágulnak leggyorsabban a lakások
A fővárosi adatok jelentős területi különbségeket mutatnak.
2026 augusztusában a legnagyobb havi növekedést a budai hegyvidéki kerületekben mérték, 1,3 százalékkal. A többi budai kerületben 1,2 százalékkal emelkedtek a díjak, míg a pesti belső városrészekben 0,7, az átmeneti övezetben mindössze 0,4 százalékos volt a növekedés.
Éves összevetésben a legnagyobb drágulás a III., XI. és XXII. kerületet magában foglaló budai csoportban történt, 6,8 százalékkal. Ezzel szemben a pesti belső övezetben csupán 3,3 százalékkal emelkedtek a lakbérek.
Az ingatlan.com szeptember eleji kínálati adatai szerint a VI. kerületben egy hónap alatt 290 ezerről 280 ezer, a VIII. kerületben 240 ezerről 229 ezer forintra csökkent a hirdetések medián bérleti díja.
A belvárosi bérleti piacot a rövid távú lakáskiadás korlátozása is befolyásolhatja, bár az adatok önmagukban nem bizonyítanak közvetlen ok-okozati kapcsolatot.
Vidéken is egyre több helyen 200 ezer forint az albérlet
A vidéki bérleti piacok között jelentős különbségek vannak.
A KSH augusztusi adatai szerint a legerősebb éves lakbéremelkedés Dél-Dunántúlon történt, 7,6 százalékkal. Közép-Dunántúlon 7,4, Dél-Alföldön 7,1 százalékos drágulást mértek, míg Nyugat-Dunántúlon 4,3 százalék volt a növekedés.
Az ingatlan.com szeptember eleji adatai alapján Debrecenben 220 ezer, Veszprémben 210 ezer forint volt a kiadó lakások medián bérleti díja. Győrben, Kecskeméten és Szegeden egyaránt 200 ezer forint körül alakult ez az érték.
Ezzel szemben Békéscsabán 120 ezer, Miskolcon 125 ezer, Szolnokon és Szekszárdon 130 ezer forintos mediánnal találkozhattak a lakáskeresők.
A vidéki nagyvárosok egy részében tehát már a budapestihez közelítő lakhatási költségekkel kell számolni, miközben az alacsonyabb keresletű városokban jóval kedvezőbbek a díjak.
A 260 ezer forintos budapesti albérlet továbbra is súlyos teher
Miközben a KSH indexe Budapesten 5,2 százalékos éves drágulást jelez, az ingatlan.com szeptember eleji adatai szerint a fővárosban 260 ezer forint volt a hirdetett lakások medián bérleti díja, ugyanannyi, mint egy évvel korábban.
A két adat nem feltétlenül mond ellent egymásnak. A mediánt a kínálat összetétele is befolyásolja, míg a KSH indexe statisztikai módszerekkel igyekszik kiszűrni a minőségi különbségeket.
A 260 ezer forintos bérleti díj megfizethetőségét jól érzékelteti, hogy a KSH szerint 2026 júliusában az országos nettó mediánkereset 437 900 forint volt.
Egy budapesti mediánárú lakás bérleti díja tehát az országos nettó mediánkereset közel 59 százalékának felel meg, rezsi nélkül. Bár a budapesti keresetek és a többkeresős háztartások miatt ez nem tekinthető általános lakhatási költségaránynak, a számítás jól szemlélteti a piac fizetőképességi korlátait.
A lakásárak gyorsabb növekedése átírja a befektetői számításokat
A lakásbérleti piac lassulása különösen érdekes a lakásvásárlási árak alakulásának fényében.
A KSH szerint 2025-ben a lakásárak országosan nominálisan 20 százalékkal emelkedtek, miközben a bérleti díjak ennél lényegesen lassabban nőttek.
Ez közvetlenül érinti a befektetési célból vásárlókat. Ha a vételár gyorsabban emelkedik, mint az elérhető bérleti díj, akkor az újonnan vásárolt lakások várható bérbeadási hozama csökken.
Az Otthon Start program szintén alakíthatja a piacot. A kedvezményes lakásvásárlás lehetősége a potenciális bérlők egy részét a saját tulajdon megszerzése felé terelheti, mérsékelve a bérleti keresletet.
Ugyanakkor a tulajdonszerzés támogatása önmagában nem növeli a megfizethető bérlakások kínálatát, sőt az élénkülő vásárlási kereslet a lakásárakra is felfelé ható nyomást gyakorolhat.
Mi következhet? A gyors drágulás véget érhetett, a magas lakbérek maradnak
A következő időszakban több, egymással ellentétes hatás alakíthatja a piacot.
A lakásvásárlást támogató programok, a bérlők fizetőképességi korlátai és a bérbeadás csökkenő befektetési vonzereje fékezhetik az áremelkedést. Ugyanakkor a jó elhelyezkedésű lakások iránti kereslet, a lakásfenntartás költségei és a megfizethető bérlakások korlátozott kínálata továbbra is felfelé hajthatják a díjakat.
A KSH augusztusi adataiból még nem lehet országos lakbércsökkenést előre jelezni. Az azonban már jól látható, hogy a korábbi, évi 10–25 százalékos áremelkedést jóval mérsékeltebb drágulás váltotta fel.
A következő évek legfontosabb kérdése az lesz, hogy a lakbérek növekedése tartósan elmarad-e a keresetek emelkedésétől, és ezzel javulhat-e a lakhatás megfizethetősége.
A magyar albérletpiac fordulóponthoz érkezhetett, de a lassuló drágulás egyelőre nem jelent olcsóbb lakhatást.
Források: KSH–ingatlan.com-lakbérindexek (2022–2026), KSH lakáspiaci árindex, KSH lakásépítési és keresetstatisztikák, ingatlan.com albérletpiaci elemzései.
