Amikor tervezésről, építésről beszélünk, akkor épületeket, lakásokat, irodaházakat képzelünk magunk elé. Majd a vásárlás és az értékesítés pillanatában már ingatlanoknak nevezzük ugyanezeket a házakat. Mikor, miért és hogyan lesz egy épületből ingatlan? Erről, illetve az új építészeti törvényről is beszélgettünk Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető elemzőjével.
Meddig beszélünk építészetről vagy építészeti kérdésről egy új épület esetében és mikortól válik „ingatlanná”?
Ez azért izgalmas kérdés, mert egy-egy új épületre legalább olyan impozáns és figyelemfelkeltő tervek készülhetnek, mint ha egy régebbi épületet szeretne valaki újjávarázsolni. A hasonlóság az, hogy mindaddig, amíg ez csak tervekben létezik, csupán fikció. A különbség pedig az, hogy a használt ingatlan már kézzelfogható és megtekinthető, az újat viszont még csak elképzelni tudjuk.
Éppen ezért a legtöbb esetben a használatbavételi engedély az, ami a legfőbb vízválasztó. Ezt követően már mindenki ingatlanként tekint egy új épületre.
Főként finanszírozási szempontból van ennek nagy jelentősége. Nem véletlen, hogy egy-egy újonnan épült lakás esetében a beruházók azzal is megpróbálják felépíteni a vevők bizalmát, hogy az előszerződéskor csupán a „szokásos” foglalónak megfelelő ingatlanérték 10-20 százalékát kérik el, a fennmaradó 80-90 százalékot pedig a használatbavételi engedély kézhezvétele után.
Tehát akkor, ha van használatbavételi, akkor is már ingatlanról beszélünk vásárlásnál. Egy új épület értékesítésénél mennyire érdekli a vevőket az építészeti színvonal, a fantázia? Egy lakóépület külseje mekkora súllyal bír a vásárlói döntésben, ha azt az elhelyezkedéshez, négyzetméterárhoz, energiahatékonysághoz mérjük?
Valójában még azokat is érdekli az építészeti színvonal, akik meg vannak arról győződve, hogy „nem ez számít”. Az ingatlanvásárlás nagy értékű ügylet, sokszor több tízmillió, vagy mostanában van, hogy százmilliós érték cserél gazdát. Ilyenkor mindenki alaposan mérlegeli az olyan klasszikus szempontokat, mint az elhelyezkedés, négyzetméterár, várható rezsiköltségek stb.
Viszont paradox módon az épület „szépsége” legalább annyira megkönnyítheti a vevői elköteleződést, mint amennyire megnehezítheti ennek a hiánya.
A lakóépületek – nevükből adódóan – valakinek az otthonául szolgálnak majd, így a fantáziadús, harmonikus építészeti megoldások, amelyek ráerősítenek egy-egy lakás élhetőség-érzetére a legtöbb vevő számára fontos – még akkor is, ha csak tudat alatt.
Sokszor láthatunk olyan hirdetéseket, amibe beleírják, hogy a belső tér kialakítását belsőépítész végezte. Ez számíthat a vevőknek? Akár többet is fizethetnek egy belsőépítész közreműködéséért?
Úgy látom, ennek még nincs itthon elsöprő kultúrája. A hirdetők – nagyon helyesen – általában azért is tüntetik fel ezt az információt a hirdetésekben, hogy egy-egy ingatlan harmonikus, jól átgondolt struktúráját hangsúlyozzák. Más kérdés, hogy a legtöbb vevő a saját ízlése és ergonomikus szemlélete alapján ítéli meg ennek hasznosságát vagy szükségességét. Nem azt szeretném mondani, hogy Magyarország a tízmillió fociedző, pedagógus, járványszakértő mellett már tízmillió lakberendező országa lenne, de az biztos, hogy az otthon harmóniájával kapcsolatos elképzelések elég határozottak tudnak lenni a saját célra kereső vásárlók esetében.
Mi a helyzet egy irodaház vagy más kereskedelmi ingatlan esetén?
Talán ebben a szegmensben a legszembetűnőbb a változás. Korábban az irodaházzal kapcsolatos döntést a vezérigazgató vagy a pénzügyi vezető hozta meg. Most pedig ez egyre inkább a HR-osztály feladata.
Ahogy átalakul a munka világa, és élesedik az értékes munkatársakért folyó harc a vállalatok részéről, úgy egyre markánsabb a barátságos és az otthon melegét idéző irodai környezet jelentősége is.
A kereskedelmi ingatlanoknál pedig a funkció az, ami meghatározza az építészeti megoldások sikerét. Ha a kettő összhangban van egymással, az érezhető hatással lehet az adott cég vagy telephely üzleti eredményeire is.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy vállakozás által bérelt irodánál már nemcsak kizárólag a bérleti díj a döntő szempont, hanem a belső kialakítás is. Sokszor már erre is kisebb vagyont költenek azok a cégek, akik így is szeretnék megbecsülni munkatársaikat.
Vagyis egyre jelentősebb az építészek szerepe az értékesítési szakaszban is. Hogyan értékeli a piac a nagynevű építészek tervezte ingatlanokat? Számít, ha egy kortárs vagy klasszikus tervező neve megjelenik a hirdetésekben? Ha például egy Lechner-, Kós- vagy Makovecz-házat árulnak, az plusz érdeklődőket, emeli az árat?
Igen, a nagy nevű építészek öröksége egyértelműen pozitív ármódosító tényező az ingatlanpiacon. Ez igaz a kortárs és hagyományos nevekre egyaránt.
Az utóbbi időszakban számos újdonsághoz kellett alkalmazkodnia az ágazatnak és jövőre is sok változásra lehet számítani. Van azonnali hatása az ingatlanpiacra az új építészeti törvénynek?
Minden újdonság bizonytalanságot hoz magával, és ez nem csak az építőiparra igaz. Ha változik a keretrendszer, akkor a szereplőknek időre van szükségük, hogy alkalmazkodni tudjanak. Jelentős változást nem tapasztaltunk, de
az biztos, hogy az új építészeti törvény jobban alkalmazkodik a modern kihívásokhoz.
A tavalyihoz hasonló változásokat tapasztalunk most is az OTÉK kivezetése és a TÉKA bevezetése kapcsán. Vannak olyan építtetők, akik a régi szabályrendszer ismeretének biztonságát kihasználva még idén igyekeznek végigpörgetni az engedélyezési folyamatot.
Az eddigiek alapján az OTÉK-et felváltó TÉKA mennyire „pezsdítette fel” az ingatlanfejlesztők világát? Van, aminek kifejezetten örül a szakma vagy olyan, amit aggasztónak találnak?
A legtöbb szereplő egyelőre „ismerkedési fázisban" van az új jogszabállyal, ezért a közeljövőben tervezett projekteket még igyekeznek a régi keretrendszer alapján végig vinni. Általánosabb tapasztalatot a TÉKA alapján engedélyezett projektekkel kapcsolatban lehet majd leszűrni.
Az építészeti szabályozás változása hogyan találkozik a jövőre várható egyéb nagy változásokkal, mint egy esetleges Airbnb-szigorítás, lakbér-szabályozás, vagy a piacra öntött nyugdíj-megtakarítások? Melyiknek mekkora várható hatás tulajdonítható?
Ezeknek a tényezőknek a túlnyomó többsége olyan gyorsan fogja kifejteni a hatását, hogy az építészetre kevés hatással lesz. Egyedül a bérlakáspiacot érintő új irány lehet az, ami az épített környezetünket is jelentősebben befolyásolhatja.
Az új szabályozási környezet bérbeadási céllal olcsón megépülő ingatlanok tízezreit hozná a piacra.
Ez jelentene garanciát az alacsonyabb lakbérekre is.
A legnagyobb kihívás építészeti szempontból itt abban rejlik, hogy ha valamit olcsón szeretnénk megvalósítani, annak nem kell szükségszerűen igénytelenné vagy esztétikailag nehezen elfogadhatóvá válnia. Új lendületet kaphatnak a letisztult és egyszerűbb, de funkcionális építészeti megoldások, amik az elmúlt időszakban reneszánszukat élték.
A fenti változások tükrében milyen irányt vehet az ingatlanpiac 2025-ben?
2025-ben új lendületet kaphat a lakáspiac a befektetői és a lakossági kereslet növekedése miatt. A nagy kérdés az, hogy ez egyszeri cunami-hatás lesz, vagy olyan hosszabb távú felívelés, mint amit 2015 és 2022 között láttunk. Ha a lakáspiaci élénkülés kitartana legalább 2-3 évig, akkor az építési kedv jelentős növekedését is magával hozhatná.
Nyitókép: Kaiser Ákos
