A 2025-ben életbe lépett TÉKA, azaz a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, illetve az ennek törvényi alapot teremtő „A magyar építészetről szóló törvény” egy majdnem 4000 éves történet legújabb fejezete. Már az emberi civilizáció hajnalán megjelentek ugyanis azok a törvények, szabályok, amelyek az épített környezet kialakítására vonatkoztak. Hosszú út vezetett napjainkig, a szabályozás szempontrendszere velünk együtt sokat változott, de az alapcélok közül sok változatlan maradt.

Kemény kezdés
Az építkezés első feljegyzett jogi szabályozása már a történelem egyik legkorábbi törvénykönyvébe bekerült. Ennek kidolgozója, Hammurabi, Babilon hatodik királya volt, aki Kr. e. 1792-től Kr. e. 1750-ig uralkodott. Az első ismert építési törvényhez értelemszerűen nem társult még kidolgozott követelményrendszer, viszont már itt megjelent a biztonság, illetve a kártérítés fogalma, amiről Hammurabi a Bibliából is ismert „szemet szemért, fogat fogért elv” alapján gondoskodott:
„Ha egy építő házat épít valakinek, de nem megfelelően építi meg azt, és a ház, amelyet épített, összedől, és megöli annak tulajdonosát, akkor az építtető is lakoljon. Ha a tulajdonos fiát öli meg, akkor annak az építőnek a fiát kell megölni. (…) Ha az összedőlt ház tönkreteszi a tulajdonos javait, akkor az építtetőnek kártérítést kell fizetnie mindazért, ami tönkrement. Amennyiben nem megfelelően építette meg ezt a házat, amelyet épített, és az összedőlt, akkor a saját eszközeiből újra kell építenie a házat.”

A bibliai bizonyíték
A későbbiek során, az emberi civilizáció fejlődésével nemcsak az építkezési jog, hanem ezzel párhuzamosan a törvény által megteremteni kívánt építészeti környezet kialakítását biztosító konkrét, gyakorlati építési szabályzatok is kifejlődtek. Ezek az építési szabályzatok persze nem az építészet szűken vett esztétikai vagy technológiai elveinek megvalósítására koncentráltak. Fontos megérteni,
az építési szabályzatoknak alapvetően közösségi célja volt, a közbiztonság, a közegészségügy védelme érdekében jöttek létre.
Jó példát találunk erre például a Bibliában, a Mózes harmadik könyvében található településrendezési szabályzatban. Itt egy olyan esetet tárgyal a korabeli TÉKA, amikor egy házban az ott lakók, illetve a ház közvetlen környezetében élők számára potenciális egészségügyi kockázatot jelentő penész- (más fordítások szerint pestis) fertőzés ütötte fel a fejét:
„Menjen el a pap megnézni a házat. Nézze meg a kiütést, és ha a ház falain zöldes vagy vöröses gödröcskék vannak, és felületük mélyebben van a falnál, akkor menjen ki a pap a házból a ház bejárata elé, és zárja le a házat hét napra. A hetedik napon nézze meg újból a pap, és ha tovább terjedt a kiütés a ház falain, akkor parancsolja meg a pap, hogy szedjék ki a kiütéses köveket, és dobják ki azokat a városon kívülre, egy tisztátalan helyre. A házat pedig kapartassa le belül körös-körül, és a lekapart vakolatot öntsék a városon kívülre, egy tisztátalan helyre. Azután vegyenek másik köveket, illesszék be az előbbi kövek helyére; vegyenek másik vakolatot is, és tapasszák be azzal a házat. De ha újból kiütés támad a házon azután, hogy kiszedték a köveket, lekaparták és újra betapasztották a házat, akkor menjen el a pap, és ha úgy látja, hogy tovább terjedt a kiütés a házon, akkor rosszindulatú poklosság az a házon, tisztátalan. Bontsák le azt a házat, és a ház köveit, faanyagát és teljes vakolatát vigyék ki a városon kívülre, egy tisztátalan helyre.” (Mózes 3. könyve, 14. 36-45.)
A római császárokat a maximális épületmagasság kérdése tartotta lázban
A közbiztonság, a közegészség megteremtése, illetve az építészeti szabályzatok fejlődése a későbbiek során is elválaszthatatlanok maradtak. A közösségi célok szolgálata a történelem során végig ott áll a településrendezési és építési követelményekben tárgyalt megoldások mögött. Utolsó ókori példánk erre Róma, ahol – hasonlóan napjainkhoz – az épületek magassága tartotta lázban a közvéleményt és a jogalkotót. A nagy Augustus császárról például feljegyezték, hogy vacsoravendégeinek sokszor felolvasást tartott a túl magas épületek veszélyeiről. A császár aggodalma mögött az állt, hogy
a római háztulajdonoknak bevételmaximalizáló érdeke a minél magasabb, ezáltal minél több bérlő befogadására alkalmas toronyházak építtetése volt, miközben ezek az épületek nem rendelkeztek vízellátással, így a betegségek melegágyai voltak.
A Róma népéért aggódó császár által kiadott településrendezési szabályzat ezért 70 római lábra, azaz nagyjából 21 méterben korlátozta az új épületek magasságát az utcák felöli fronton. Ez alól természetesen kivételt képezetek a császár saját projektjei. Traianus császár később 60 lábra, 18 méterre csökkentette ezt a limitet, ugyanakkor a korabeli TÉKA könnyen megkerülhető volt, mivel a toronyház azon részeire, amelyek nem közvetlenül közterületre néztek, nem vonatkoztak a magassági korlátozások. A császárkorban az egyik ilyen belső tornyos római ház olyan magas volt, hogy egyenesen turisztikai látványossággá vált.

A természetes fény iránti igény is örök
Azt, hogy a Magyarországon most hatályba lépő TÉKA és a római településrendezési és építési követelmények alapszabályzat történelmileg és funkcióját tekintve rokon művek a „benapozás” fogalma és szabályozása is jól mutatja. A „római TÉKA” alapján az város épületei között, ha szűk is, de napfényt hordozó tereket kellett volna kialakítani, hogy a házak közé, továbbá a toronyházak, azaz Insulák belső helyiségeibe bejuthasson a fény, de hasonlóan a többi korabeli követelményhez, ez a legtöbb esetben technikai okok miatt sem valósulhatott meg. A mába visszatérve, a TÉKA elődje, az OTÉK előírása szerint korábban a lakás legalább egy lakószobája napfény által benapozottnak kellett lennie. Ugyanakkor, hasonlóan a római helyzethez, a gyakorlat azt mutatta a 21. századi Magyarországon is, hogy a benapozottság, azaz a közvetlenül besütő napfény nem minden esetben biztosítható.
A TÉKA ezért a benapozással kapcsolatos korlátozó előírást eltörölte, helyette a természetes megvilágítást helyezi előtérbe,
amely viszont az építészeti tervezés, illetve a nagy ablakfelületek révén megvalósítható.
Az új paradigma: London
Tovább haladva a településrendezés és építési követelmények kialakulásának történetében elmondható, hogy
a modern szemlélet felé vezető úton a legnagyobb ugrást a középkori London hajtotta végre.
A fejlődésnek két meghatározó eleme volt. Egyrészt a középkori angol céhrendszer fejlődése, amely már kialakított olyan, a maihoz hasonló minőségbiztosítási, illetve szabványrendszereket, amelyek használata általánossá válhatott a korabeli építészeti szakmában. A technológiai fejlődés és szabványmegoldások terjedése mellett a településrendezés és építési követelmények kialakulásra továbbra is a közérdek hatott a legerőteljesebben. Egészen pontosan a növekvő középkori város egyik legrettegettebb katasztrófa lehetősége, a tűzvész.

A középkor legbefolyásosabb angol építészeti szakpolitikusa a tűz volt
Londont a középkorban több kiterjedt és számos kisebb tűzvész sújtotta, aminek kezelése, illetve megelőzése érdekében már egészen korán, a 11. századtól kezdve találkozhatunk építészeti és településrendezési előírásokkal, szabályzatokkal. Ezek jelentősége abban áll, hogy a jogalkotó, ellentétben a korábban megismert római szemlélettel, egészen pontos technikai útmutatást adott a tulajdonosoknak a megbízott céhes műhelyek által végrehajtandó építészeti kialakítás és anyaghasználat kapcsán.
A korabeli londoni TÉKA például rendelkezett arról, hogy a ház kéményét tilos fából építeni, helyette kőből, cserépből vagy vakolatból készítették azt.
Ugyanilyen anyag-megkötés vonatkozott a tető borítására, ami szintén nem lehetett fa, helyette csak ólmot, cserepet, vagy követ használhatott az építész mester. Sőt, a tűzoltás logisztikai megvalósíthatóságára is figyeltek a középkori londoniak, az oszlopokon álló épületek kapcsán előírás volt, hogy ennek magassága akkora legyen, hogy lóháton elférhessenek alatta – mivel a korabeli tűzoltókocsikat így vontatták.
Vasfegyelem
A londoni építési követelményrendszer, melyet a városvezetés vasszigorral, pénzbüntetés terhe mellett tartatott be mindenkivel – odáig fejlődött, hogy a 17. századra tulajdonképpen standardizálta a városban felépíthető házakat.
1667-től Londonban csak négy féle házat lehetett építeni.
A szabályzat pontosan meghatározta, hogy egy adott városrészben vagy földrajzi helyen mely háztípus állhat, ezen kívül az épületek maximális magasságát és az egyes házfajták szerkezetét a pincétől a padlásig terjedően meghatározta a szabályzat.
Építészet és közegészség
Még mindig Londonnál maradva, a 19. században a tűzvészt veszélyét más közösségi kihívások előzték be. Az ipari forradalom hatására ugrásszerű növekedésnek indult a városi lakosság, ezzel párhuzamosan azonban az életszínvonal zuhanni kezdett.
Az 1840-es években egy londoni munkáscsaládba született gyermekek átlagos élettartama 20 év alatt volt. Ennek okait a korban a túlzsúfoltságnak, a nyirkos, rossz levegőnek tulajdonították,
a városvezetés pedig a megoldást a csatornarendszer kiépítése és a város, ezzel együtt a lakások levegőminőségének javításában látta. Az 1875-ös angol közegészségügyi törvény, továbbá a helyi önkormányzati testület által 1877-ben kiadott Modell-szabályzata voltak a legjelentősebb jogszabályi fejlesztések, ez utóbbi építési követelményrendszere átfogó alapelvárásokat tartalmazott a tűzvédelemre, az épületek szerkezeti stabilitásra, a vízelvezetésre vonatkozóan, illetve a szigetelési előírásokkal felvették a kesztyűt a nedvességgel és a dohosodással szemben is.

Nyisd ki az ablakot!
A szabályzat egy az egyben átvitte a városvezetés akaratát a gyakorlatba, a szellőztethetőség, illetve a TÉKA-ban is fontos szerepet játszó természetes fény biztosítása valóban kiemelt cél volt a londoni lakások esetében. Ennek érdekében
előírták, hogy minden helyiségben legyen legalább egy ablak,
illetve hogy a minimális ablakfelület az ezt magába foglaló falfelület minimum tizedét tegye ki, az ablak területének a fele pedig nyitható legyen. A város túlzsúfoltságát megakadályozandó elrendelték, hogy a pincéket nem lehet lakóhelyiségként használni. Még egy fontos, életminőséget befolyásoló szempontot érdemes kiemelni, amely a 2025-ös magyar TÉKA-ban is fontos szerepet játszik. Ez pedig a belmagasság kérdése. A 19. századi Londonban az új szabályrendszer a lakások belmagasságának minimum értékét 7 angol lábban, nagyjából 2,1 méterben határozta meg, ami forradalmi áttörésnek számított a korban, de még napjainkban is hasonló értékekkel kell számolniuk a kivitelezőknek.
Belmagasság: újabb klasszikus születik
A TÉKA egyébként – hasonlóan a londoni szabályozáshoz – az újonnan építendő lakások belmagasságának radikális növelésére törekszik. A TÉKA elődje, az OTÉK, azaz az Országos Településrendezési és Építési Követelmények a lakás és üdülőegység huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiségei számára átlagos belmagasságként 2,20 métert jelölt meg. Ez az érték, mint látható, nem sokkal tért el az angol történelmi minimumértéktől.
A TÉKA a lakás és üdülőegység huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiségeinek átlagos belmagasságát 2,7 méterben, a nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiségei átlagos belmagasságát 2,4 méterben határozta meg,
sőt tetőtér-beépítés esetében is 2,2 méteres átlagos belmagasságot ír elő.
Mi a siker mércéje?
Visszatérve még pár mondat erejéig a londoni építési szabályozáshoz, két jelenséget érdemes feljegyeznünk. Az egyik, hogy a rendelkezések komoly ellenállást váltottak ki.
A korabeli városlakók a törvényt és az ehhez kapcsolódó előírásokat szó szerint „hülye reguláknak” nevezték.
A másik adat, hogy ugyanez a törvény és szabályozás valódi áttörést hozott a korabeli londoni polgárok életminőségének javításában, az építési törvény és csatolt szabályzatoknak sikerült enyhíteniük a viktoriánus Anglia közegészségügyi problémáit. És ez nemcsak London vonatkozásában igaz, hiszen
ez a modell az összes angol, majd később nemzetközi nagyváros számára mintaként szolgált.
Mindemellett a szabályozás utat nyitott új építészeti ágak számára, általuk született meg később a városrendezés és tervezés diszciplínája is.

Megszületik a városkép
Ahogy London esetében láttuk, a törvények és az ezeket támogató szabályozások nemcsak civilizációs, technikai, hanem arculati változásokat is eredményeztek. Jó példa erre az angol vöröstéglás házak története, amelyek eredetileg szabványépületként születettek, de mára szinte országszimbólummá, ikonikus épületté váltak mindenki számára. Ez a példa is azt mutatja,
az építészeti törvények és szabályozások kialakítottak egy, az adott településre jellemző építészeti atmoszférát, kultúrát, amely mára már fontos, védendő közösségi alapértékként értelmeződik.
A magyar építészetről szóló törvény számára ezért is kiemelt cél az illeszkedés elvének érvényesítése, amely a „hely szellemének” tiszteletben tartása, ápolása mellett az adott település korszerű építészeti örökségét kívánja gyarapítani.
A személyes és közösségi haszon egyensúlya
Ebben az írásban nem törekszünk a teljes történelmi folyamat bemutatására, hiszen az ipari forradalmak technikai fejlődése, amely az építészetben is kifejtette forradalmi hatását, számos olyan közbiztonsági, közegészségügyi és életminőségi problémát megoldott, amit korábban rendeleti szinten kívánt orvosolni a jogalkotó. Ugyanakkor már ezekből a történelmi példákból is kiderül, az építészeti törvény és az ehhez kapcsolódó településrendezési, építési követelményrendszer egy, az emberi civilizációval egyidős kihívást állít elénk.
Ez a kihívás pedig nem más, mint a magán- és közösségi hasznok védelmének folyamatos feszültsége.
Az épített környezet kialakításakor ugyanis mindkét szempontnak érvényesülnie kell.
Építkezni, otthont teremteni az egyik legősibb emberi vágyunk, „ösztönünk”, aminek támogatása minden közösség, társadalom számára alapcél. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy
minden felépülő ház, otthon egyszerre jelent kezdetet és folytatást, szabad alkotást és alkalmazkodást.
Egyszerre lesz egy sajátos, jelen idejű önkifejezési forma, illetve a közösségi célokat szolgáló építészet műszaki- és esztétikai rendszerének új eleme is. Mivel pedig ez utóbbi egy folyamatosan fejlődő, változó keretrendszer, a magán haszon, a személyes célok szempontjából sem mindegy, hogy egy közösségnek, országnak milyen, mennyire naprakész építési törvénye és településrendezési, építési követelményrendszere van. Erre a kérdésre pedig a választ az idő adja meg.
Felhasznált irodalom:
Reddit: Did ancient city of Rome have building codes or zoning?
Stroma Building Control: The Evolution of Building Regulations: A Historical Perspective
Eugene J. Heady: Construction Law – The History Is Ancient!
IHBC Conservation Wiki: The history of builiding regulations and building control