Építési jogra szakosodott ügyvédként, oktatóként és az Építésijog.hu szerkesztőjeként Dr. Jámbor Attila azt vallja: a korai mérnök–jogász egyeztetés – az építtetők bevonásával – a legtöbb konfliktust elkerülhetővé teszi.
2004–2020 között az Ybl Miklós Főiskolán, majd a Szent István Egyetem (ma Óbudai Egyetem) Ybl Miklós Építéstudományi Karán tanított, ahol nem paragrafusokat magoltatott, hanem jogi gondolkodást és a szabályok alkalmazását segítő tanácsokat adott át. 2006 óta ügyvédként is ezt képviseli, a hosszadalmas, bizonytalan kimenetelű perek helyett a gondos előkészítést és a követelések-tartozások megelőzését ajánlja. Főszerkesztője az Építésijog.hu-nak, amely gyakorlati kapaszkodókat kínál tervezőknek, kivitelezőknek és építtetőknek. Interjúnkban arról beszél, miért kulcs a precíz szerződés, a műszaki ellenőri kontroll és a számonkérhető folyamat. Kiderül, hogyan segít a jog azoknak, akik beruházás előtt állnak, kivitelezésből eredő káruk keletkezett, vagy egyszerűen biztonságban szeretnék tudni a pénzüket és a házukat.
Kezdjük a pályaképpel: hogyan került az építésügy–építési jog metszetébe, és mi tartotta ott?
Nem családi örökségből jött – se jogász, se építész nem volt a felmenőim között. A feleségemmel mérlegeltünk, hol folytassuk az életünket, végül Budapest mellett döntöttünk. Ekkoriban a Magyarország.hu számára írtam tájékoztató anyagokat, de hamarosan egy professzor helyét vehettem át az Ybl Miklós Főiskolán, akit felkértek a jogi oktatásra, de költséghatékonysági okokból engem ajánlott maga helyett. Ez testhezálló feladat volt, mert az egyetem előtt eredetileg pedagóguspályára készültem, így végül találkozhatott a jog és a tanítás. 2004-ben kezdtem oktatni, és pár hónap alatt világossá vált: az általános jogi tananyag alig használható az építész- és építőmérnökök szakterületén. Így hát célzott tanmenetet raktam össze az építőipar mindennapjaiban ténylegesen alkalmazható jogi szabályok, eljárások és minták gyakorlati alkalmazására. Később ügyvédként is abba az irányba mentem, amit tanítottam: többek között az építésügyi hatósági eljárások, tervezési és kivitelezési szerződések, illetve kivitelezési viták érdekeltek. A praxis visszaigazolta, mennyit ér a szisztematikus elméleti alap. Az építési jog egyszerre több jogágat is érint. Olyan összetett terület, hogy szerintem csak specializáltan lehet foglalkozni vele.
Jogászként belépni az építészek és kivitelezők közé nem kis különbség, hiszen minden szakma más szűrőkön át látja ugyanazt a valóságot. Milyen fogadtatásra számíthat, aki a szakterületek közti korlátok átlépésére vállalkozik?
Eleinte mindkét oldalról volt bizalmatlanság. Az építőipar gyakran úgy látja, hogy a jogászok a papír emberei, aminek semmi köze az élethez, miközben a jogászok között is akad túl magabiztos szereplő, ami könnyen félreértésekhez vezet. Idővel azonban sikerült hidat építeni: a jog itt akkor hasznos, ha érti a tervezés és a kivitelezés logikáját, és nem akar mindent centire leszabályozni. Az építés alkotótevékenység, a jog feladata pedig az átlátható keretek biztosítása, nem az építőipari szegmens megregulázása.
A 2023-ban elfogadott, magyar építészetről szóló törvény egyik célja épp az építészeti szakmai szempontok átlátható és egységes keretben történő érvényesítése volt. Mit lát most ebből megvalósulni a gyakorlatban?
A szemléletváltás kifejezetten üdvözlendő. A lényege, hogy ne kizárólag a beépítési paraméterek (zöldfelület, beépíthetőség, bonyolult számítással meghatározott épületmagasság) kockájába préseljünk minden döntést, hanem kapjanak súlyt a szakmai megítélések, a tervtanácsi fórumok, legyen egyedi eltérési eszköz, és nagyobb mozgástér jusson a valódi építészeti döntéseknek.
Ezzel a jog a tervezői szabadságot erősíti, és az alkotómunkát hozza előtérbe.
Hogy ez a gyakorlatban mennyire áll össze, korai megítélni: nagyjából egy év telt el a 2024 októberi hatályba lépés óta, a szereplők még tanulják a rendszert. A pálya iránya jó, a működés finomhangolása folyamatban van.
Ha egy dolgon azonnal változtathatna a gyakorlatban, mi lenne az?
Nem egy, hanem két ilyen vesszőparipám is van – mindkettő a kivitelezés szabályozásának területéről. Először is, fontos lenne a tudatos építtetők kinevelése. A laikus megrendelő most könnyen kerül kiszolgáltatott helyzetbe. Ha nincs rendes szerződés, nincsenek számlák, teljesítésigazolások, és nincs hozzáértő kontroll, a beruházás minősége sérülhet, rosszabb esetben torzóban maradhat. Másodszor, szükséges lenne a műszaki ellenőri feladatok rendszeres, értő bevonása. Az intézmény létezik, csak nem élnek vele kellőképp. A műszaki ellenőrzést a jelenleg előírtaknál kisebb léptékekre is kötelezővé tenném, és az építési műszaki ellenőr szerepét komolyan venném. Jól szervezett ellenőrzéssel és tiszta dokumentációval nemcsak a minőség javul, gyakran a végszámla is alacsonyabb, mert elmarad az utólagos javítások végeláthatatlan sora.
Sokan spórolnak a papíron: a szerződést, számlát, műszaki ellenőrzést bürokratikus lépésnek tartják. Mi ennek a látható ára?
A legtöbb drága és elhúzódó per ott kezdődik, hogy nem volt szerződés, vagy volt ugyan, de vázlatos, nem volt számla, műszaki tartalom, ezért a teljesítések és fizetések nem követhetők; vagy nem volt műszaki ellenőr, így a tervtől való eltérések kontrollálatlanok maradtak – amennyiben a kivitelezés során egyáltalán figyelemmel voltak a tervre. A tapasztalat szerint az olcsóbbnak ígérkező megoldás a végén sokszorosába kerül: a munka elakad, a minőség vállalhatatlan, az építkezés félbemarad. Aki a „papíron” spórolni akar, az valójában a jövőbeni kockázatot vásárolja meg. A paradoxon:
a kellő jogi előkészítés és a műszaki kontroll nem drágítja, hanem olcsóbbá teszi a beruházást, mert megelőzi a károkat.
Ezt kellene elfogadni, és ezt kell sokkal jobban kommunikálnunk a nyilvánosság felé.
Egy-két konkrét jogi csapdát tudna említeni a kivitelezés világából?
A csepegtetett követelés egy klasszikus: még háromszáz, még ötszáz… – apránként annyi pénzt tesz bele az építésbe a megrendelő, hogy egyre nehezebb kiszállnia. Ezt részletes szerződéssel, műszaki ellenőri igazolással, tételes számlázással lehet fékezni, és a megfelelő szerződést szigorúan be is kell tartani. Enélkül olyan, mintha pénzt dobnánk egy feneketlen kútba. Onnan a családok spórolt pénze vagy visszahozható, vagy nem. A rosszabb forgatókönyv az, amikor az előleggel együtt eltűnik a kivitelező, vagy egy elegáns cégtemetés után nincs kin behajtani a követelést.
Ha mégis perre megy a dolog, mire számítson a laikus építtető?
Hosszú és kiszámíthatatlan menetre. Egy-két, vagy inkább négy-öt év simán elmegy, mire jogerős ítélet születik, addigra pedig gyakran megszűnik az a projektre létrehozott cég, amellyel szerződtünk. Ilyenkor persze azt mondják, hogy a jog nem véd, pedig nagyon is védene, ha már a kezdetektől élnének vele.
A jogi védelem a megelőzésben a leghatékonyabb.
Ha van világos szerződés, igazolt teljesítések, számlás kifizetések és műszaki kontroll, akkor nem érheti a megbízót előre be nem árazott meglepetés. A bíróság és a végrehajtás létező út, csak drága és lassú, a kis volumenű, projektcég-szintű kivitelezőknél pedig a végrehajtás sokszor nem is térül meg. Ezért mondom: az építési jog nagyon hatékony mint előzetes kontroll, de ha mentőautóként használjuk, az építkezést nem minden esetben tudja megmenteni.
Önnek komoly rálátása van a hatósági oldalra is. Ott mi jelenti most a legnagyobb kihívásokat?
Az építésügyi hatóságok részéről alapvetően a segítő szándékot tapasztalom, és a szakmaisággal sincs gond, viszont nagy probléma a létszámhiány. A jogszabály bármilyen határidőt előírhat a beruházás gyorsítására – ha nincs ember, aki elbírálja a bejelentéseket és kérelmeket, az ügyek csúsznak.
A jelenlegi terhelés mellett reális létszámbővítésre és stabil háttérre lenne szükség.
A jogi határidő csak akkor működik, ha van képzett hivatali apparátus, amely tartani tudja. A magasabb hatékonyságú és a kivitelezés folyamatában megjelenő hatósági kontroll az építkezések minőségére, és így a jogviták számának visszaszorítására is hatékony eszköz lehetne.
Beszéljünk egy kicsit azokról az esetekről is, ahol a megengedett lakásszámot túllépi a beruházó. Miért tartja ezt ketyegő időzített bombának?
Mert minden szereplőre visszaüthet, és hosszú távon nem csak az érintettek életminőségét rombolja, hanem egész településrészeket tehet élhetetlenné. Ha a helyi építési szabályzat szerint egy telken három lakás engedhető meg, abból nem lehet tizenhetet varázsolni – mégis megtörténik, ráadásul több olyan szakember bevonásával, akiknek az építtetőt, a tulajdonost kellene segítenie. Egy ilyen törvénysértésnek végig kell futnia egy láncolaton: a tervező megrajzolja, a kivitelező felhúzza az épületet, az ügyvéd megírja a tizenhét adásvételit, a vevők pedig naivan megveszik a végeredményt. Értem a beruházói motivációt, hogy az ingatlanból ki kell hozni a maximumot, de ez a közösség, a vevők, a szomszédok és az egész település kárára történik. A megoldás: oktatással, elrettentő példák bemutatásával érjük el, hogy a vevő ne vegyen ilyen ingatlant. Ha nincs kereslet, megszűnik a kínálat. Az eljáró ügyvédnek és a szakmának pedig tudnia kell, hogy nem csupán asszisztál egy ingatlan, utca, település tönkretételéhez.
Akár bűncselekményt is elkövethet azzal, ha a helyi előírások ismeretében, ezeket szándékosan megszegve a megengedettnél több lakás kialakításában vagy értékesítésében vesz részt.
Én a rendeltetésiegység-szám változásával kapcsolatos ügyekben csakis önkormányzatokat képviselek, vagy a nehéz helyzetbe került vevőknek próbálok segíteni a beruházóval szemben, de a beruházói oldal védelmét nem vállalom.
Össze tudná foglalni a privát építtetőknek szóló tanácsait három ajánlásban?
Egy: Megfelelően részletezett szerződés és pontos műszaki tartalom nélkül nincs munka és nincs pénzmozgás – és be is kell tartani a szerződésben foglaltakat! Kettő: A teljesítést műszaki ellenőr igazolja, és csak ezt követően történhet kifizetés. Három: Mindez számlával és dokumentáltan történjen. Ami ma olcsóbbnak látszik, holnap a többszörösébe kerülhet perben és utólagos javításban.
Mit javasolna a szakmának – tervezőknek, kivitelezőknek és jogászoknak?
A tervezőknek: részletes tervezési szerződés és tervezési program, egyértelmű feladatmeghatározás, fegyelmezett változáskezelés. A kivitelezőknek: tiszta eljárások, dokumentált teljesítések, a jogszabályok betartása – ez védi a tisztességes többséget, és kiszűri a kontárokat. A jogászoknak: az ügy nem a papír, hanem a valóság – a helyi előírások és engedélyek ismerete nélkül nincs kellő szakmai tartalmú szerződés.
A mi feladatunk, sőt hivatásunk a laikus építtetők védelme, és a jogszerű építkezések támogatása.
A hatóság, illetve inkább a döntéshozók felé: erősíteni a hatóság kivitelezést megelőző vagy annak folyamatában történő ellenőrzését, mert a legjobb szabályt is csak akkor lehet betartatni, ha esélyes a számonkérés, illetve még időben kiderülhet a probléma.
Végül: van okunk az optimizmusra? Milyen jövőképet vázolna fel?
Határozottan. A szemléletváltás elkezdődött: nagyobb tér jut a szakmai döntéseknek, és erősödik az igény a tiszta folyamatokra. A kritikusan kezelt realitáshoz fontos hozzátenni, hogy nem minden kivitelező él vissza a megrendelők bizalmával, és olyan építtető is akad, aki szeretne kibújni a végszámla kifizetése alól. A kivitelezők többsége tisztességgel végzi a munkáját, így az ő védelmük érdekében is ki kell szűrni a kontártevékenységet. Ennek legjobb módja, ha érdemi biztosítékokat tartalmazó szerződéses keretek között dolgozunk.
Az ideális kép egyszerű: precíz és mindkét felet védő szerződés, megbízható kivitelezők, hozzáértő műszaki ellenőrök, tudatos építtetők.
Ha vita van, az a fuga mérete körül legyen, ne arról, hogy volt-e szerződés, vagy hová tűnt az előleg. Ha így dolgozunk, a jog nem kolonc, hanem biztonsági öv lesz. Ha nem sajnáljuk az energiát a jogi előkészítésre, akkor nem kell kiszámíthatatlan mennyiségű időt és pénzt költenünk a bizonytalan kimenetelű pereskedésre.
Mindennek van egy mentalitásunkból fakadó emberi oldala is. Miben kell fejlődnünk még?
Sok vita lenne megelőzhető azzal, ha az építtetők partnerként kezelnék a szomszédjaikat, és az érintettek nagyobb esélyt adnának a mediációnak, a peren kívüli egyeztetésnek.
Lényeges lenne arról is beszélnünk, hogyan lehet az ingatlanvásárlásnál is elkerülni a későn kiderülő jogi-műszaki csapdákat. Azt tapasztalom, hogy az építtetők és a szakemberek többsége nem értékeli a helyén a körültekintő előkészítés fontosságát. Főként a kisebb beruházásoknál jellemző, hogy sem a jogi támogatás, sem a műszaki ellenőrzés nem kap elég hangsúlyt, ha kap egyáltalán. Ez olyan, mint az egészséghez való hozzáállásunk: ameddig nem leszünk betegek, addig nem teszünk meg mindent az egészségünk megőrzéséért. A megbízók, tervezők, kivitelezők ne várják meg, hogy a perekre kelljen költeniük, amiből nem is biztos, hogy győztesen tudnak kikerülni. Ne a gyógyszerekre és a műtétre költsenek, hanem előzzék meg a betegséget – ugyanígy előzzék meg a jogvita és a károk kialakulását is.
Az interjút az MMA-MMKI kutatója készítette.
Nyitókép: Dr. Jámbor Attila irodájában, beszélgetés közben (Fotó: Mátrai Dávid)
