A Balaton egyszerre üdülőparadicsom, érzékeny ökológiai zóna és több mint negyedmillió ember otthona. Lengl Zoltán új balatoni főépítészként abban látja a feladatát, hogy közös nyelvet találjon fejlesztők, önkormányzatok és helyiek között – miközben meg kell védenie mindazt, amiért az emberek a Balatonhoz kötődnek.
A Balatonról sok mindent elmondtak már: hogy a magyar tenger, hogy mindenkié, hogy fejlesztésre szorul, vagy épp hogy túlfejlesztett.
A tó körüli építkezések évek óta heves vitákat váltanak ki, és egyre égetőbb kérdés, hogyan lehet egyszerre megőrizni a táj karakterét, támogatni a helyi közösségeket, és lehetőséget adni a minőségi fejlesztésekre.
Éppen ezért született meg a balatoni főépítész intézménye. Lengl Zoltán, az új pozíció betöltője közel három évtizedes közigazgatási tapasztalattal érkezett, és nem kisebb célt tűzött ki maga elé, mint hogy új szemléletet honosítson meg a Balaton körüli építkezések világában.
Hely.hu: Hogyan látja az új szerepét balatoni főépítészként?
Lengl Zoltán: Ez a feladat egyben kihívás is, hiszen új arculatot, identitást kell teremteni a szervezetünknek. Nem a múlt előzményeire szeretnék támaszkodni, hanem valami teljesen újat építeni.
A balatoni főépítészi státusz korábban már több ízben is létezett, például az 1950-es évek végén.
Akkor más rendszerben és feltételek között, de az akkori szakmai munka máig ható eredményeket hozott. Később a feladatok többször átalakultak. A 2000-es évek elején is létezett önálló kizárólag a balatoni üdülőkörzetre fókuszáló főépítész, melyet később régiósítottak, majd a feladatokat 2015-től ismét átszervezték és megyei szintre rendezték.
Számomra különleges ez a lehetőség, hiszen régóta dolgozom közigazgatásban, ami megkívánja az embertől, hogy ismerje a határait.
Ugyanakkor 27 év alatt sokat dolgoztam azon, hogy megváltoztassam a hatósági munkával kapcsolatos sztereotípiákat, és bebizonyítsam, hogy nyitott, segítőkész hozzáállással, szolgáltató jelleggel is lehet államigazgatást működtetni.
A balatoni főépítészt összehangoló, kapcsolatépítő, kohéziós szereplőként látom, aki a helyi települési főépítészekre támaszkodva, egységes szemléletmóddal tudja képviselni és támogatni a balatoni táj területrendezési és építészeti céljait.
Hely.hu: Mesélne arról az olvasóknak, hogyan alakult a Balaton fejlődése, és milyen szerepe volt az építészetnek ebben? Tudjuk, hogy a Balaton igazi fejlődése az 1920-as évektől indult, amikor tudatosan telepítettek ide intézményeket és kastélyokat, hogy alternatívát kínáljanak az addigi legelegánsabb nyaralóhely, Abbázia helyett. Azonban még az 50-es, 60-as években is a Balaton egy viszonylag falusias, lassan fejlődő terület volt, utána jött a robbanás, mára pedig a túl gyors fejlődés megállítása van napirenden, ezért hozták létre a balatoni főépítészi pozíciót és a BATÉK-ot. Mi a véleménye erről?
L. Z.: Igen, dióhéjban ez a folyamat. Fontos megemlíteni, hogy a 19. században elsősorban gyógyturizmus miatt keresték fel a Balatont. A déli vasút kiépítése jelentős változásokat hozott, például a tó partjának szabályozásában, mely hatással volt a tájképre is. A 20. század elején villák épültek Balatonföldváron, Fonyódon, Keszthelyen és Siófokon, melyekre ma is értékes építészeti örökségként tekintünk.
A kommunizmus idején a tömegturizmus jelentette a fejlődést, ez a folyamat 1957-ben indult, politikai okokból is. Az akkori fejlesztések célzottak és tervszerűek voltak.
Ma viszont az a kihívás, hogy hogyan lehet megtalálni az egyensúlyt a természet védelme és a fejlesztések között. A Covid után nőtt az igény a természetközeli életterek iránt, de a túlzott, egy helyre koncentráló beépítések pont azt a természetközeliséget veszélyeztetik, amely miatt az emberek ide járnak. A zöldterületek védelme mellett, fontos lenne a már beépült, de alulhasznosított területek megújítása, minőségi fejlesztése. A területrendezési törvény és A magyar építészetről szóló törvény ezt jól szabályozza: tiltja a zöldterületek megszüntetését, és szigorú feltételeket szab a változtatásokhoz.
Fontos, hogy a fejlődés tudatos és minőségi legyen, és a természetvédelmi célok mellett az épített környezet megújítása is előtérbe kerüljön.
Összességében a mostani szabályozás hatékony és szigorú, és ezt a tudatosságot kellene a jövőben az egyedi ügyekben is megjeleníteni.
Hely.hu: Mit kell tudnunk a BATÉK-ról?
L. Z.: A BATÉK (Balatoni Területrendezési Terv) egy kormányrendeleti szintű szabályozás, amely elsősorban a vízparti területekre vonatkozik, vagyis jóval szűkebb területet érint, mint az országos területrendezési törvény.
Nem a lehetőségeket korlátozza, hanem pontosan szabályozza a területhasználatokat, hogy mit, hova és hogyan lehet építeni a part közeli területeken.
Így segíti a balatoni táj és környezet megóvását, miközben keretet ad a felelős, fenntartható fejlesztésekhez.
Hely.hu: Végül is akkor tulajdonképpen azért van a balatoni főépítész, hogy ezeket a tájegységi elveket érvényesíteni tudja.
L. Z.: Igen, de fontos azt is látni, hogy a helyi építési szabályok megalkotása, a települési terv készítése egy összetett és bonyolult jogalkotási folyamat, amely komoly erőforrásokat igényel. A tervezett változások döntő hányadában nem speciális igények miatt történnek, hanem egyéni érdekek miatt.
El kell érnünk, hogy a méltányolható magánérdekek és a közösségi érdekek egyensúlyban legyenek már a települési terv készítése során is, de még fontosabb, hogy az egyedi építészeti tervek vonatkozásában is.
Ezzel lehet csak elérni a fenntartható, kiszámítható és egyenletes fejlődést. Az építészet közügy. Fontos, hogy minőségi életterek vegyenek körbe bennünket.
Hely.hu: És mi ebben a helyi önkormányzatok szerepe?
L. Z.: Az önkormányzati rendeleteknek tükrözniük kell a helyi sajátosságokat. Ez sokszor nagyon nehéz feladat, mert az önkormányzatoknak sok esetben nincsen megfelelő apparátusuk vagy szakemberük, akik modellezni tudnák a tervezett változásokat.
Nem látják előre a változások urbanisztikai következményeit. Itt tud segíteni a főépítész.
Ha azonban nem alkalmaz olyan kollégát, aki az önkormányzatnak érdemben tudna segíteni, sok esetben egyszerűen elvész vagy háttérbe szorul a közösségi érdek, a magánérdekkel szemben.
Egy fejlesztési szándék esetén a beruházó általában állja a településrendezési tervek módosításának költségeit, és az önkormányzat máris függési viszonyba kerül, úgy érzi nincs beleszólása a terv alakításába, ha egyszer más fizet érte, és embere sincs, aki szakmailag képviselné.
Pedig egy településterv készítésénél a feleknek partnerként kell együttműködniük és a végeredmény a közös érdekeket, célokat kell, hogy tükrözze.
Főépítész nélkül elbillen a szakmai egyensúly. Ezáltal a magánérdek felülkerekedik a közösségi érdekek felett. Jelenleg ez gyakori modell a települési tervek készítésénél. Én ezt a tendenciát szeretném megváltoztatni. Azáltal, hogy részt veszünk a tervek előkészítésében és véleményezésében, valamint a konkrét építészeti ügyekben is kapcsolódunk a folyamatokhoz, segíthetünk az önkormányzatoknak, a közösségi érdekek érvényre juttatásában. A helyi döntéshozók kezében van a szabályalkotás, ezért kulcskérdés, hogy tudják, értsék és átlássák, hogy mit és miért tesznek.
Hely.hu: Hogyan kapcsolódnak ehhez a tervtanácsok?
L. Z.: A helyi építési szabályok megváltoztatására csak kifejezetten indokolt esetben szabadna sort keríteni. Ha túl sokat és gyakran változtatnak a települések a szabályaikon, akkor félő, hogy súlytalanná válnak azok. Ebben egy kis önmérsékletet kellene tanúsítani az önkormányzatoknak.
Ugyanakkor kellően rugalmas rendszert kellene felépíteni.
A mai gyakorlat szerint a befektetők, a projektjeik realizálását az ingatlanvásárlással kezdik. A projektcélok előkészítésénél gyakran irrelevánsak a helyi sajátosságok és helyi szabályok, mondván majd változtatnak rajta. Jelenlegi gyakorlatban a települési tervek készítése és az egyedi tervek véleményezése két eltérő folyamaton megy keresztül. De a végeredmény a cél egy és ugyanaz, hogy egy minőségi „ház” tudjon létrejönni. Gyakran azért hibázzák el a szabályok lazításával a települések a környezetük alakítását, mert nem kellően megalapozott anyagok alapján hozzák meg a döntéseiket.
Az lenne a jó, ha már a szabályok változtatása előtt ismert lenne, hogy mit terveznek az érintett területre építeni, a tervezett szabályozás megfelel-e annak a tervezési célnak, amelyet az adott környezetben meg kívánnak valósítani.
Ezek ismeretében felelősségteljesebb döntést lehetne hozni. De fontos, hogy ne feledjük: a pluszépítési jogok értéket képviselnek, tehát ezeknek anyagi vonzatuk is van. Ezért én azt tartanám igazságosnak, ha ezekért a pluszjogokért a közösség kapna valamit cserébe. Ha például 150 lakásos lakópark épül, miért kell elkeríteni azt? Miért ne lehetne ott kereskedelmi és vendéglátóhely, közfunkció, játszótér vagy egyéb közösségi élményelem, amely a tágabb lakókörnyezetének előnyét is szolgálja.
Az én egyik feladatom az, hogy ebben a szemléletformálásban nemcsak építészeti, hanem társadalmi értelemben is részt vegyek.
A természetközeli állapotok fenntartása, a környezeti és épített értékek védelme a Balatoni Üdülőkörzetben fokozottabban jelen van. Nem cél senki részéről, hogy ellehetetlenítsük a balatoni beruházásokat, de közös értékrend mentén, együtt gondolkodva kellene őket megvalósítani.
Hely.hu: Természetesen minél kevesebb társadalmi feszültség lenne, annál jobb. Éppen ezért fontos lenne kiszélesíteni a társadalmasítást: ha a befektető meg tudja győzni a környék lakóit arról, hogy a fejlesztés mindenkinek előnyös, akkor valósíthat meg ilyen projekteket. Balatoniként azt látom, hogy a nagy lakóparkok egyik problémája, hogy nem állandó lakásként, hanem inkább nyaralóként épülnek. Ez gond, hiszen a 70-80-as évek balatoni nyaraló társasházai is lepusztultak, mert senki nem akar magas közös költséget fizetni a nyaralóban, így az épületek állapota romlik, és a lakások eladhatatlanná válnak, pedig sokszor jó helyen vannak. Ebből a hibából lehetett volna tanulni. Ráadásul az új lakóparkokban sok lakást befektetési céllal vásárolnak meg, és Airbnb-ként adják ki, ami jelentősen növeli a főszezoni terhelést. Ettől a helyieknek nem lesz jobb, hiszen a helyi apartmanok és szállodák, amelyek az iparűzési adót fizetik, veszítenek a forgalomból, miközben a tömeg megmarad.
L. Z.: Ha megnézünk egy 25 négyzetméteres lakást, azt nem lehet elsődleges otthonként használni, ez gyakorlatilag semmire sem elég. Budapesten a szabályozás szerint a 40 négyzetméter az a minimum, amit még reálisan értékesíteni tudnak, de az is inkább egy személynek megfelelő. Családalapításra vagy hosszabb távú életre már nem alkalmas.
Most pedig sok ilyen ingatlant nem elsődleges lakásként, hanem másodlagos üdülőként, befektetésként vásárolnak meg, ami hosszú távon nem oldja meg a lakhatási problémákat a Balaton környezetében sem.
A Balaton környékén is jelentkeznek olyan gondok, hogy a fiatalok elvándorolnak, miközben az idősebbek nosztalgiával kötődnek a tóhoz és oda költöznek, a lakosság elöregszik. Súlyosbítja a helyzetet, ha a fiatalokat nem tudjuk helyben tartani.
Ráadásul sokan csak turisztikai desztinációként tekintenek a Balatonra, pedig itt 270 ezer ember él, és szükség van munkahelyekre, szolgáltatásokra, városias környezetre is, amire a balatoni lakosságnak igénye van.
Hely.hu: Beszéltünk már a problémákról: itt élnek helyiek, ugyanakkor nagyon fontos a turizmus is. Ezt a kettőt egyensúlyban kell tartani. Ugyanakkor van igény arra, hogy a Balaton egyre fejlettebb, elegánsabb legyen, legyenek minőségi szálláshelyek és lakóparkok. De közben meg kell őrizni, hogy a Balaton mindenkié maradjon: legyen szabad strand, és bárki végigsétálhasson a parton. Hogyan lehet ezt a sok ellentmondást és igényt ésszerűen szabályozni? Vagy inkább egyéni elbírálásra van szükség?
L. Z.: A Vízparti Terv pontosan ezt célozza: nem csak a területfelhasználást szabályozza, hanem rögzíti, a Balaton körbejárhatóságának elsődlegességét is. Nem lehet mindenhol száz százalékosan megvalósítani, mert a tulajdonviszonyok ezt nem engedik, de törekedni kell rá. Természetesen lehet vitatkozni a megvalósítás módján is.
Nagyon fontos, hogy a burkolatok ne legyenek teljesen vízzáróak, mert az nem előnyös a környezetre.
Érdemes vízáteresztő anyagokat használni, az környezettudatosabb, és fenntarthatóbb megoldást jelent. Ez a szemlélet azonban még nem igazán terjedt el. A közterületek környezettudatos alakítása példát mutathat a magántulajdonú területek alakításához is.
Hely.hu: Beszéljünk az építészeti nyelvezetről. A balatoni arculat nagyon vegyes – nehéz megmondani, mihez is kellene igazodni. Tudjuk, mi nem illik oda (például a mediterrán vagy skandináv stílus), de akkor mi az a balatoni karakter, amit mégis meg lehetne fogni?
Lengl Zoltán: Ez valóban nehéz kérdés, mert a Balaton arculata mindig is egyfajta elvágyódást tükrözött, ezért hozták ide más tájak hangulatát – így lett népszerű például a 20 sz. elején a „svájci villa” típus, ami Keszthelytől Siófokig mindenhol megtalálható. Ma már ezek védett, történeti értékeink pedig eredetileg nem kötődtek a Balatoni tájhoz.
Vagy ott az alpesi ház esete, ami kicsit olyan, mint a balatoni hekk, nincs történeti kapcsolata, de már a Balaton része lett.
Szóval a balatoni karakter nem egységes és nem is feltétlenül eredeti – hanem egy sokrétű, történetileg kialakult stíluskeverék. Ebből kellene ma inspirálódni, táplálkozni és a hely szellemét megragadni – például helyi anyagokkal, arányokkal, és az épített környezethez való érzékeny viszonyulással.
Hely.hu: Az alpesi háznak semmi köze a magyar tájhoz, mégis van, amikor jól működik. Például Zánkán van egy egész alpesi házakból álló szálláshely, de igényes, tájba illő, természetes anyagokat használ. A központban nem egy medence, hanem egy tó van, a környezetében balatoni fák, így nem érezzük, hogy nem illene ide.
L.Z.: Pontosan. Az ilyen példák azt mutatják, hogy nem mindig a forma a döntő, hanem a hozzáállás. Ha egy épület anyaghasználatában, léptékében, elhelyezésében érzékenyen viszonyul a környezetéhez, akkor még egy idegen forma is lehet működőképes. A ma divatos kabinépítészetnek az alpesi ház lehetett az előképe.
Ezekből a kisléptékű, minőségi épületekből már sok jó példát találunk a tó körül is.
Nem harsányak, nem hivalkodóak, hanem finom, mértéktartó, érzékeny beavatkozással létrehozott épületek. Ezt lenne érdemes követni, ez lehetne a „balatoni ház ”legfontosabb jellemzője.
Hely.hu: Vagyis tulajdonképpen a balatoni karakter nem egy konkrét stílus, hanem inkább egyfajta szemlélet?
L. Z.: Igen. Talán leginkább a mértéktartásban, az anyaghasználatban, a tájba illesztésben fogható meg. És persze ott van a népi építészeti örökség, főleg a Balaton-felvidéken, ahol ezek a házak, utcák sok helyen érintetlenül meg tudtak maradni. Ez egy másik arca a balatoni építészetnek, és fontos lenne ebből inspirálódni.
Hely.hu: Tehát nem feltétlen másolni, de valahogy kortárs módon továbbgondolni?
L. Z.: Igen, de van olyan település, ahol a másolás is tudatos döntés.
A Káli medence egyes településein tudatosan törekednek a hagyományos formák alkalmazására.
Ők már túl vannak a trendeken, nem akarnak letisztult vagy látványosan kortárs házakat – szerintük, ha minden új épület ugyanolyan lesz, mint a mellette lévő régi, akkor idővel, már nem tűnnek ki az újak. És a falu jellegzetes karaktere megmarad. Ez egy határozott álláspont, ami szembe megy sok szakmai véleménnyel, de hosszú távon lehet eredménye. A lényeg, hogy a településkép maradjon élő és szerethető.
Hely.hu: Térjünk egy picit rá a lakossági párbeszédre és a helyi szakmai fórumokra! Az első balatoni építészeti fórum már le is zajlott. Milyen szerepet szán ezeknek?
L. Z.: Ezekre a fórumokra nemcsak építészeket, hanem polgármestereket és a lakosságot is nagy szeretettel várjuk. Itt nemcsak a balatoni főépítész, mint olyan céljáról és terveiről lesz szó, hanem lehetőség nyílik a visszacsatolásra is, a visszajelzésekre, ami számomra különösen fontos.
Az irodánk Balatonfüreden, októberre készül majd el, és szeretném, ha bárki bátran keresne minket.
Fontosnak tartom, hogy a hozzánk fordulókat, legyenek akár lakosok, akár szakemberek, eligazítsuk a közigazgatás útvesztőjében, és közösen keressük a megoldásokat a céljaikhoz. A szemléletformálás is fontos feladat – ennek első lépése szerintem az, hogy kialakuljon egy nyitott, személyes, bizalmi kapcsolat a szakmai szereplők és a lakosság felé.
Hely.hu: Ez összecseng az államtitkári kezdeményezésekkel is, melyeknek egyik célja éppen az, hogy a helyi problémákra helyben szülessenek válaszok.
Lengl Zoltán: Pontosan. És ehhez szükség van a helyiek aktív részvételére is – a szakmai szervezetek, a civilek és az ingatlantulajdonosok oldaláról egyaránt. Most is megvannak erre a lehetőségek, például a településrendezési tervek véleményezési szakaszában.
A gond inkább az, hogy ezek a lehetőségek nem mindig jutnak el az emberekhez, vagy nem világos, hol és hogyan lehet élni a jogszabály adta lehetőségekkel.
Ezért fontos, hogy segítsünk megtalálni ezeket a csatornákat. A helyiek érdekeltek abban, hogy mi történik a környezetükben, és szerintem kulcskérdés, hogy a társadalmi elfogadottság is szempont legyen egy-egy döntésnél. Akkor van baj, amikor megszűnik a kapcsolat, a kommunikáció, és a felek elbeszélnek egymás mellett.
Hely.hu: És ez az építkezések szintjén is megjelenhet?
L. Z.: Igen, fontos lenne, hogy az építtetők már előzetesen párbeszédet kezdeményezzenek. Én hiszek abban, hogy minden az együttműködésen múlik – a kompromisszumkészség a kulcsa mindennek. Ha sikerül közös pontokat találni, akkor lehet valódi, értékálló megoldásokat létrehozni.
Hely.hu: Akkor zárásként hadd kérdezzem meg: milyen Balatont szeretne látni tíz év múlva? Mi az Ön célja ebben a pozícióban?
Lengl Zoltán: Fontos feladatunk lesz egy hosszabb távú szabályozási vízió kidolgozása. Lánszki Regő államtitkár úr ezt a tájegységi főépítészi modellt a Balaton körül egyfajta minta projektként indította el, ezért fontos számomra, hogy egy jól működő modellt tudjunk megjeleníteni, amely hosszabb távon hozzájárul a térség fenntartható és minőségi fejlődéséhez.
Azt szeretném elérni, hogy a tájegységi egyenlőtlenségek csökkenjenek, és a beruházások ne csak néhány kiemelt településre koncentrálódjanak, hanem egyenletesebben valósuljanak meg az üdülőkörzetben így a nemzetgazdasági célok is teljesülnek, miközben a helyi közösségek is nyernek.
Sok lehetőség rejlik a háttértelepülésekben – azokban a balatoni községekben és városokban, amelyek nem rendelkeznek közvetlen a vízparttal. Ezeknek a településeknek van még fejlesztési potenciálja. A szezonális munkaerőhiány és a túlterhelt vízparti sáv is arra mutat, hogy szükség van egy tudatosabb tervezésre. Fontos lenne kihasználni azt a pozitív attitűdöt, ami még mindig megvan az emberekben a Balaton iránt.
Sokan szívesen élnének itt, nem feltétlenül a vízparton, hanem néhány kilométerrel arrébb is – és ez új lehetőségeket nyithat meg a térség számára.
Ha ezekre tudunk építeni – a meglévő infrastruktúrára, a természeti adottságokra, és a fiatal generációk igényeire – akkor hosszú távon elérhetjük, hogy ne csak néhány nyári hétvégére legyen élhető a Balaton, hanem egész évben vonzó, fenntartható térséggé váljon. Ha most nem foglalkozunk ezekkel a kérdésekkel, később sokkal nehezebb lesz helyrehozni azokat a hibákat, amelyeket ma még megelőzhetnénk.
Nyitókép: Kaiser Ákos
