Több mint 42 ezer résztvevővel és 1777 kiállítóval zárult október 7-én Münchenben az EXPO REAL 2026, Európa legnagyobb ingatlanpiaci és befektetési szakvására. A háromnapos rendezvényen a lakásépítés válsága, a finanszírozási nehézségek, az infrastruktúra-fejlesztések és a mesterséges intelligencia alkalmazása állt a középpontban.Az ingatlanszakma képviselői szerint a piac lassan ismét mozgásba lendül, de a korábbi fellendülés visszatérésére egyelőre nem lehet számítani. Magyarország önálló nemzeti standdal mutatta be fejlesztési lehetőségeit.
Október 5. és 7. között Münchenben gyűlt össze a nemzetközi ingatlanszakma meghatározó szereplőinek jelentős része. Az EXPO REAL 2026-on 37 országból 1777 kiállító, 74 országból pedig több mint 42 ezer résztvevő jelent meg.
A hét csarnokban, összesen 76 ezer négyzetméteren megrendezett esemény egyaránt bemutatta az ingatlanfejlesztés, az építésgazdaság, a befektetések és az ingatlanüzemeltetés aktuális kérdéseit.
A rendező Messe München az idei záróközleményének azt a címet adta, hogy Enyhe növekedés találkozik a kemény valósággal.
Ez a megfogalmazás jól tükrözi a szakma helyzetét: a befektetők ismét egyre több projektet vizsgálnak, de a magas építési költségek, a finanszírozási nehézségek és a szabályozási akadályok továbbra is sok beruházás megvalósítását gátolják.
Javuló számok, romló hangulat
Az EXPO REAL előtt készített ágazati felmérés szerint a piaci szereplők lényegesen óvatosabbak, mint egy évvel korábban.
A 430 kiállító és látogató megkérdezésével végzett kutatásban mindössze 25 százalék ítélte optimistán az ingatlanpiaci kilátásokat, szemben a tavalyi 44 százalékkal. A visszafogottnak vagy nagyon visszafogottnak értékelők aránya ugyanakkor 22-ről 40 százalékra emelkedett.
A tényleges befektetési adatok azonban már kedvezőbb képet mutatnak. A JLL adatai alapján Németországban az ingatlanbefektetések volumene 2026 első fél évében 15 százalékkal, 17,6 milliárd euróra emelkedett, a CBRE pedig 13 százalékos növekedést mért.
Az ellentmondás csak látszólagos: a befektetési aktivitás élénkül, de ez egyelőre nem jelenti a fejlesztési piac általános fellendülését.
André Eberhard, az Immobilienmanager főszerkesztője a rendezvény után kifejezetten borúlátó értékelést adott. Tapasztalatai szerint a nyilvános fórumokon bemutatott lehetőségek és az üzleti szereplők személyes beszélgetései között jelentős különbség volt. A likviditási problémák, az elmaradó tranzakciók és a beruházások finanszírozása továbbra is sok vállalkozást foglalkoztat.
A megfizethető lakhatás az egyik legnagyobb kihívás
A háromnapos rendezvény egyik központi témája a lakásépítés helyzete volt. Európa számos országában egyszerre jelent problémát a lakáshiány, a megfizethetőség romlása és az új építkezések elégtelen üteme.
A müncheni rendezvényen külön fórum, a Flexible Housing foglalkozott azzal, hogyan lehet egyszerűbben, gyorsabban és gazdaságosabban lakásokat létrehozni.
A bemutatott lehetőségek között szerepelt a moduláris és sorozatjellegű építés, a meglévő épületek átalakítása, a tetőtér- és emeletráépítés, valamint a rendelkezésre álló területek hatékonyabb kihasználása.
A szakmai felmérés szerint a válaszadók 97 százaléka fontosnak vagy nagyon fontosnak tartja az építési költségek csökkentését, 94 százalékuk pedig a finanszírozási feltételek javítását.
Verena Hubertz német szövetségi építésügyi miniszter is részt vett a rendezvényen. A politikai és szakmai egyeztetések egyik központi kérdése az volt, hogyan lehet a beruházások engedélyezését felgyorsítani, az építést olcsóbbá tenni, és mindehhez kiszámítható szabályozási környezetet biztosítani.
Az adatközpontok és az infrastruktúra a befektetések új célpontjai
Az idei EXPO REAL egyik legjelentősebb újdonsága az InfrastructureNow bemutatkozása volt. Az új szakmai terület az energiaellátási, digitális, közösségi és védelmi infrastruktúrához kapcsolódó befektetési lehetőségeket helyezte előtérbe.
Az üzenet egyértelmű: a modern ingatlanfejlesztés már nem értelmezhető önmagában, a szükséges infrastruktúra nélkül.
Egy új városnegyed értékét nem kizárólag az épületek határozzák meg, hanem a közlekedési kapcsolatok, az energiaellátás, a digitális hálózatok, a közösségi szolgáltatások és a zöldfelületek minősége is.
Különösen látványos az adatközpontok jelentőségének növekedése. A szakmai felmérésben a válaszadók 69 százaléka számított ezen ingatlantípus növekvő jelentőségére. Ezzel az adatközpontok a lakóingatlanok mögött a második helyre kerültek a várhatóan felértékelődő ingatlanszegmensek között.
A mesterséges intelligencia terjedése újabb adatfeldolgozási kapacitásokat igényel, így az elektromosenergia-ellátás és a hálózati csatlakozás lehetősége egyre fontosabb telephelyválasztási szemponttá válik.
Az irodapiacon a minőség dönt
A különböző ingatlantípusok kilátásai között jelentős eltérések mutatkoztak.
Miközben a válaszadók 74 százaléka a lakóingatlanok jelentőségének további növekedésére számított, az irodák esetében ez az arány mindössze 9, a kereskedelmi ingatlanoknál 8 százalék volt.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a jó minőségű irodák iránt ne lenne kereslet.
A rendezvényen bemutatott DAVE Marktreport 2026/2027 szerint a korszerű, energiahatékony, központi elhelyezkedésű irodaépületek továbbra is vonzóak, miközben az elavult, rosszabb fekvésű ingatlanok egyre nehezebb helyzetbe kerülnek.
Az építészet szempontjából ennek különösen fontos következménye van: felértékelődhet a meglévő épületállomány korszerűsítése és funkcióváltása.
Az elavult irodaházak lakóépületté vagy más rendeltetésű ingatlanná alakítása nemcsak befektetési lehetőség, hanem a fenntartható városfejlesztés egyik fontos eszköze is lehet.
Mesterséges intelligencia és fenntartható épületek
A technológiai újításoknak a Transform & Beyond program biztosított bemutatkozási lehetőséget.
A résztvevők az épületek energiafelhasználásának optimalizálását, a digitalizált ingatlankezelést, az automatizált tervezési és üzemeltetési megoldásokat, valamint a mesterséges intelligencia alkalmazási lehetőségeit is megismerhették.
A bemutatott fejlesztések közös célja az épületek hatékonyabb működtetése, a költségek csökkentése és az ingatlanállomány értékének megőrzése volt.
Az új technológiák szerepe egyre inkább gazdasági kérdéssé válik: a piaci szereplők nem csupán innovációkat keresnek, hanem olyan megoldásokat, amelyek a beruházások és az üzemeltetés megtérülését ténylegesen javíthatják.
Magyarország is bemutatta fejlesztéseit Münchenben
A magyar ingatlanfejlesztési piac szereplői az idei EXPO REAL-on is közös nemzeti standon jelentek meg. A magyar részvételt az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) szervezte.
Az A2-es csarnokban kialakított, A2.310-es standon számos jelentős hazai ingatlanfejlesztő és befektető mutatkozott be, köztük a HelloParks, az Innovinia, a Metrodom, a Forestay, a Faedra Group, a Property Market, a Gránit Alapkezelő és a Skanska magyarországi szervezete.
A résztvevők között az OTP Bank, a HIPA Nemzeti Befektetési Ügynökség, valamint több állami és önkormányzati szereplő is megtalálható volt.
A közép-kelet-európai régió befektetési lehetőségeiről külön konferenciát is rendeztek, amelyen a magyar ingatlanfejlesztőket Borbély Gábor, a CBRE közép-kelet-európai kutatási vezetője képviselte.
A résztvevők Lengyelországot, különösen Varsót emelték ki a régió egyik meghatározó befektetési piacának. A szakértők ugyanakkor rámutattak arra is, hogy a közép-európai tőke egyre aktívabban keresi a régión belüli lehetőségeket, és az ingatlanbefektetések területén is erősödnek az országok közötti kapcsolatok.
Érdemes visszagondolni a két évvel ezelőtti kiállításra, aminek tanulságairól Paulinyi Gergő írt oldalunkra.
Az építészeti paradigmaváltás három fő következménye
Hol tart ma a globális építészeti piac? Mik a nemzetközi trendek mozgatórugói? Mire kell figyelnie a magyar szakembereknek, ha lépéselőnyre akarnak szert tenni? Paulinyi Gergely DLA, a Paulinyi & Partners Zrt. tulajdonos-vezérigazgatójának tapasztalatai az őszi müncheni EXPO REAL-ről.
Nincs visszatérés a régi ingatlanpiacra
A müncheni EXPO REAL legfontosabb tanulsága, hogy az európai ingatlanpiac ugyan ismét élénkülni kezdett, de a befektetési döntések korábbi logikája megváltozott.
A finanszírozás drágább és összetettebb, a beruházások megtérülését szigorúbban vizsgálják, miközben a fenntarthatóság, az energiahatékonyság és a meglévő épületek korszerűsíthetősége egyre nagyobb jelentőséget kap.
A rendezvényen megjelenő különböző értékelések alapján az óvatos optimizmus és a válság következményei egyszerre vannak jelen. Egyre több befektető keresi az új lehetőségeket, de a piaci szereplők szerint a fellendülés csak akkor válhat tartóssá, ha a finanszírozás, a szabályozás és az építési költségek területén is sikerül előrelépni.
Az építészet és a városfejlesztés számára pedig különösen fontos üzenet rajzolódott ki Münchenben: a jövő ingatlanjainak értékét egyre kevésbé lehet pusztán az épület négyzetmétereivel mérni. Legalább ilyen fontos, hogyan működik az épület, milyen infrastruktúra kapcsolódik hozzá, és mennyire tud alkalmazkodni a változó igényekhez.
A következő EXPO REAL-t 2027. október 4. és 6. között rendezik Münchenben.
