Hiába élénkült valamelyest a kereslet augusztusban, ez egyelőre nem hozott fordulatot a magyar lakáspiacon. Az ingatlanok több szegmensben hosszabb ideig maradnak eladók, a vevők alkupozíciója erősödik, miközben az árak alakulása egyre kevésbé írható le egyetlen országos trenddel. Budapest legdrágább részein már megtorpant a korábbi lendület, vidéken viszont továbbra is látványos drágulás látható.
A Duna House augusztusi Barométere alapján az ősz elején egy jóval differenciáltabb lakáspiac rajzolódik ki, mint amit az országos átlagok sugallnak. A keresleti index a júliusi 64 pontról 68 pontra emelkedett, vagyis a nyári mélypont után valamivel több vevő jelent meg. Az aktivitás ugyanakkor még nem jelent több adásvételt:
a Duna House becslése szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban.
Az éves összehasonlítással ugyanakkor érdemes óvatosan bánni. A 2025-ös augusztus különleges hónap volt, az Otthon Start Program indulása előtt ugyanis egyszeri keresleti és forgalmi hullám alakult ki. A mostani 68 pontos keresletindex a korábbi évek augusztusi értékeihez mérve inkább a középmezőnybe tartozik.
Budapest már nem húz egységesen
Az egyik legérdekesebb változás, hogy a fővároson belül is egyre nagyobbak a különbségek.
A használt téglalakások átlagos négyzetméterára
Budán megközelítette az 1,6 millió forintot, Pesten 1,1 millió, a belvárosban pedig 1,4 millió forint körül alakult.
Egy év alatt Pesten még 10 százalékos drágulást mértek, Budán azonban már csak 4 százalékos volt az emelkedés. A belvárosban pedig fordult a trend: az átlagos négyzetméterár 3 százalékkal csökkent.
Ez arra utal, hogy a magas árszint egyre erősebben korlátozza a további drágulást. Nem feltétlenül arról van szó, hogy eltűntek volna a vevők, hanem arról, hogy egyre kevésbé hajlandók bármilyen árat megfizetni.
Budán közben a piac felső része továbbra is erős: az augusztusi adásvételek 68 százaléka már 1,6 millió forint feletti négyzetméteráron történt.
Vidéken még mindig látványosan emelkednek az árak
Miközben Budapest egyes részein lassulás látható, a korábban olcsóbb vidéki piacok tovább zárkóznak fel.
A nyugat-magyarországi használt téglalakások átlagos négyzetméterára 624 ezer forintra, a kelet-magyarországiaké 448 ezer forintra emelkedett. Ez éves szinten 23, illetve 15 százalékos drágulást jelentett. A keleti panelpiacon még ennél is nagyobb, 25 százalékos áremelkedést mértek.
A vidéki vevők ráadásul egyre nagyobb ingatlanokat választanak. Közép-Magyarország nélkül a 40–60 négyzetméteres lakások részesedése 33-ról 22 százalékra csökkent, miközben a 80–100 négyzetméteres kategóriáé 14-ről 21 százalékra nőtt. Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok aránya egy év alatt megduplázódott.
Az idő most egyre inkább a vevőknek dolgozik
Az áraknál talán még beszédesebb az értékesítési idő alakulása.
A budai panellakások értékesítése augusztusban átlagosan már 90 napot vett igénybe, míg egy évvel korábban mindössze 51 nap kellett hozzá. Pesten 58-ról 74 napra hosszabbodott az átlagos eladási idő. A téglalakásoknál Pesten már 100, Budán 92, a belvárosban 88 nap körül alakult az értékesítés, vidéken pedig mindkét országrészben meghaladta a száz napot.
A lassabb értékesítés természetes következménye, hogy egyre fontosabbá válik az alku. A vidéki téglalakásoknál az adásvételek végén 6–7 százalékos engedmény volt jellemző, a budapesti téglapiacon pedig körülbelül 4 százalék.
Ráadásul ez csak a vevő és az eladó közötti végső alkut jelenti: az ingatlan irányára már azt megelőzően is csökkenhetett. A Duna House módszertana külön kezeli az első és az utolsó irányár közötti változást, valamint az ezt követő tényleges alku mértékét.
Vagyis egy túlárazott ingatlannál a tényleges különbség az eredetileg elképzelt ár és a végső vételár között akár jóval nagyobb lehet annál, amit önmagában az „alku” mutat.
Budapesten 92 millió, vidéken 55 millió az átlagos költés
A vevői profil is jól mutatja, mennyire eltérővé vált a fővárosi és a vidéki piac.
Budapesten az első lakást vásárlók és a befektetők egyaránt az adásvételek 32 százalékát adták. A fővárosi vásárlók átlagosan 92 millió forintot fizettek egy 71 négyzetméteres ingatlanért. Vidéken az első lakás megszerzése volt a leggyakoribb vásárlási cél, 36 százalékos részesedéssel, az átlagos vételár pedig 55 millió forint volt 88 négyzetméteres ingatlanméret mellett.
A különbség jól érzékelteti a két piac eltérő helyzetét: vidéken ugyan gyorsabban emelkednek bizonyos négyzetméterárak, a rendelkezésre álló keretből még mindig lényegesen nagyobb ingatlan vásárolható.
Ősszel az árazás lehet a döntő
Az augusztusi számok alapján tehát nem klasszikus lakáspiaci visszaesésről, hanem sokkal inkább egy átrendeződésről beszélhetünk.
A kereslet már elmozdult a nyári mélypontról, de a vevők megfontoltabbak, az értékesítési idő hosszabb, az alku pedig több piaci szegmensben ismét érdemi tényezővé vált. Eközben a korábban olcsóbb vidéki piacok és egyes panelszegmensek még gyorsan drágulnak, a magas árszintről induló budapesti területeken azonban már láthatóak a korlátok.
Az őszi hónapok egyik legfontosabb kérdése ezért nem feltétlenül az lesz, hogy tovább nőnek-e az árak, hanem az, hogy az eladók milyen gyorsan igazítják az elvárásaikat ahhoz az árszinthez, amelyet a vevők még hajlandók és képesek megfizetni.
Forrás: Duna House Barométer
