A hosszú ideje tartó lakásár-emelkedés után fordulat körvonalazódik a magyar ingatlanpiacon. A Duna House legfrissebb, 2026 harmadik negyedévét vizsgáló elemzése szerint országosan már csökkentek a lakásárak, visszaesett a forgalom, és jelentősen megnőtt az eladók által adott árengedmény. A folyamat különösen Budapesten látványos, de a vidéki lakáspiacon is egyre több jel utal az erőviszonyok átrendeződésére.
Megtört a lakásárak emelkedése
Az elmúlt években a magyar lakáspiacot szinte folyamatos áremelkedés jellemezte, amelyet időről időre az állami támogatások, a kedvezményes hitelek és a befektetői kereslet is erősített. A 2026-os harmadik negyedév azonban már más képet mutat.
A Duna House országos lakásárindexe az előző negyedévi 464 pontról 462 pontra csökkent. Bár ez önmagában mérsékelt változás, a trendforduló jelentőségét az adja, hogy az éves áremelkedés üteme a második negyedévben mért 19 százalékról 6 százalékra lassult.
A lakások tehát országos átlagban továbbra is drágábbak, mint egy évvel korábban, de negyedéves összevetésben már megállt az áremelkedés. Ráadásul a visszaesés a panel- és a téglalakásokat egyaránt érinti.
A legnagyobb változás Budapesten történt: a fővárosi panel- és téglalakások árindexe egyaránt mintegy 2 százalékkal csökkent egyetlen negyedév alatt. A budapesti téglalakások árszintje már az egy évvel korábbitól is elmarad.
Nemcsak az árak, a forgalom is csökken
Az árváltozás mögött a kereslet gyengülése áll. A Duna House becslése szerint 2026 harmadik negyedévében 26 754 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 22 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál.
A visszaesés részben a 2025-ben elindított Otthon Start Program miatt kialakult magas összehasonlítási alapból következik, de a gyengülés nem magyarázható kizárólag ezzel: a forgalom még a 2024-es harmadik negyedévtől is 13 százalékkal elmarad.
Az év első kilenc hónapjában 83 307 adásvétel történt, 15 százalékkal kevesebb, mint 2025 azonos időszakában.
Szeptemberben ugyan augusztushoz képest 16,2 százalékkal több, 9385 tranzakció történt, ez azonban inkább az augusztusi mélypontról való visszapattanást jelenti, semmint a piac tartós élénkülését. Az előző év szeptemberéhez képest ugyanis még mindig 30,1 százalékos az elmaradás.
Egyre nagyobb az alku, egyre lassabban kelnek el a lakások
A változó piaci helyzet egyik legbeszédesebb mutatója az alku növekedése. Míg a korábbi években sok ingatlan esetében az eladók diktálták a feltételeket, most egyre inkább a vevők kerülnek kedvezőbb tárgyalási pozícióba.
A vidéki használt téglalakások esetében az átlagos árengedmény Kelet-Magyarországon egy év alatt 3,5-ről 6,5 százalékra, Nyugat-Magyarországon 3,4-ről 7,1 százalékra emelkedett. Budapesten a korábbi 1–2 százalékos alku helyett már jellemzően 4–5 százalékot is engednek az eladók.
A változás az értékesítési időben is megmutatkozik. A budai panellakások átlagosan 101 nap alatt találnak gazdára, míg tavaly szeptemberben ehhez még 55 nap is elegendő volt. A pesti téglalakások esetében 80-ról 96 napra nőtt az értékesítési idő.
A vevők tehát nemcsak kevesebben vannak, hanem válogatósabbak is. Az eladóknak egyre inkább alkalmazkodniuk kell a fizetőképes kereslethez.
Budapest és vidék: eltérő irányok
A lakáspiaci fordulat nem mindenhol egyformán jelentkezik. Budapesten a visszaeső árindex ellenére a ténylegesen eladott ingatlanok egyes csoportjaiban továbbra is magas, sőt emelkedő átlagos négyzetméterárak láthatók. Ez nem feltétlenül ellentmondás: az értékesített lakások mérete, elhelyezkedése és minősége is befolyásolja az átlagokat.
Budán például az 1,6 millió forint feletti négyzetméteráron értékesített lakások aránya egy év alatt 36-ról 52 százalékra nőtt, miközben a kisebb alapterületű lakások részesedése is emelkedett.
Vidéken a téglalakások drágulása számottevően lassult, ugyanakkor az agglomeráció továbbra is erős piacnak számít. Pest vármegyében a 100 millió forint feletti vételárú tranzakciók aránya 11-ről 21 százalékra emelkedett.
Mindez arra utal, hogy nem általános, minden ingatlant egyformán érintő áresés kezdődött, hanem egyre erőteljesebb piaci differenciálódás.
Visszahúzódnak a befektetők
A piaci átrendeződés egyik legfontosabb fejleménye a befektetési célú lakásvásárlások visszaesése.
Budapesten a befektetők aránya a vevők között egy év alatt 31 százalékról 18 százalékra csökkent. Ezzel párhuzamosan az eladások 35 százaléka mögött korábbi befektetés értékesítése állt.
Az első lakásukat megvásárlók viszont továbbra is meghatározó szereplők: részarányuk Budapesten és vidéken egyaránt 39 százalék.
A befektetői kereslet gyengülése különösen fontos változás. Az elmúlt években a lakások jelentős része nem kizárólag lakhatási célból cserélt gazdát, ami hozzájárult a kereslet és az árak emelkedéséhez.
A befektetők visszahúzódása ezért mérsékelheti a további drágulási nyomást, és növelheti a saját lakhatásukat megoldani kívánók mozgásterét.
Az új építésű lakások piacán még nincs árcsökkenés
A használt lakások piacával szemben az új építésű ingatlanoknál egyelőre nem figyelhető meg hasonló árfordulat.
Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára a második negyedévi 1,69 millió forintról 1,71 millió forintra nőtt, az eladott lakások átlagos vételára pedig 108 millió forint volt.
A harmadik negyedévben 1349 új lakást értékesítettek a vizsgált fővárosi projektekben, a legtöbbet a XIII. és a XI. kerületben. Az értékesítés alatt álló projektek lakásainak mintegy 35 százaléka még megvásárolható volt.
Az új lakások magas ára mögött azonban nemcsak a kereslet, hanem az építési költségek, a telekárak és a fejlesztések finanszírozási feltételei is szerepet játszanak.
A használtlakás-piaci megtorpanás tehát nem feltétlenül jelent azonnali árcsökkenést az új építésű ingatlanoknál.
Mi várható a lakáspiacon?
A harmadik negyedév adatai alapján a magyar lakáspiac egyértelműen új szakaszba lépett. A korábbi, gyors áremelkedéssel és élénk kereslettel jellemezhető időszakot lassuló forgalom, hosszabb értékesítési idő és növekvő árengedmények váltják fel.
A folytatás ugyanakkor még bizonytalan. A lakásárak országos szinten továbbra is magasak, a kedvezményes finanszírozás pedig változatlanul jelentős keresletet tarthat fenn bizonyos vásárlói csoportokban.
A következő hónapok legfontosabb kérdése az lesz, hogy a kereslet gyengülése tartós árcsökkenést eredményez-e, vagy a piac inkább hosszabb stagnálással alkalmazkodik az új helyzethez.
A mostani adatok alapján egyelőre nem lakáspiaci összeomlásról, hanem a korábbi drágulási hullám kifulladásáról beszélhetünk. Ez azonban már önmagában is jelentős változás lehet a magyar ingatlanpiacon.
Forrás: Duna House Barométer, 2026. III. negyedév és szeptember. Az árindexek és tranzakciók becsléseken, illetve a hálózat adataiból képzett mutatókon alapulnak.
.
