A legalább egy éve, spekulációs céllal üresen tartott nagyvárosi lakások megadóztatását, a rövid távú lakáskiadás szigorúbb szabályozását, új bérlakásépítési modellt és tízéves épületfelújítási programot javasolnak egy új szakpolitikai javaslatcsomagban.
A Hogyan legyen mindenkinek lakhatása? című, 2026 augusztusában megjelent szakpolitikai javaslatcsomagot az Egyensúly Intézet készítette. Az intézet magát pártoktól, politikai és gazdasági érdekcsoportoktól független, jövő- és megoldásorientált szakpolitikai agytrösztként határozza meg; több mint harminc szakértővel dolgozik különböző területeken, vezetője Boros Tamás az intézetet Kozák Ákossal és Závecz Tiborral aklapították. Az intézet külső szakértőjeként korábban Lannert Judit mostani oktatási és gyermekügyi miniszter is dolgozott.
Nincs is általános válság?
A tanulmány árnyaltan közelít a lakhatási válság kérdéséhez. Szerzői szerint Magyarországon nem beszélhetünk általános, rendszerszintű lakhatási válságról, ugyanakkor a gyorsan emelkedő árak, a lakások és munkahelyek területi elhelyezkedése közötti távolság, valamint az ingatlanállomány rossz műszaki állapota súlyos problémákat okoz. A javaslatcsomag alapvető irányváltást sürget: a lakásvásárlás keresleti támogatása helyett elsősorban a lakáskínálat növelésére helyezné a hangsúlyt.
Megadóztatnák a legalább egy éve üresen álló lakásokat
A dokumentumban idézett adatok szerint Budapesten több mint 160 ezer üres lakás található, ami a fővárosi lakásállomány 16,7 százaléka, országosan pedig több mint 570 ezer otthont nem laknak.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy valamennyi üres lakást megadóztatnák. A tanulmány maga is felhívja a figyelmet arra, hogy egy ingatlan számos indokolt okból – például rossz műszaki állapot, értékesítés vagy a helyi kereslet hiánya miatt – állhat üresen.
A javaslat kifejezetten a spekulációs céllal legalább 12 hónapja üresen tartott nagyvárosi lakásokra vonatkozna. Az adó alacsony szintről indulna, majd az idő múlásával emelkedne, a bevételt pedig az önkormányzatoknak bérlakások felújítására és építésére kellene fordítaniuk. Az adót a lakásként nyilvántartott, de irodaként használt magántulajdonú ingatlanokra is kiterjesztenék.
A megvalósítás egyik legkényesebb pontja éppen annak meghatározása lehetne, hogy mikor tekinthető egy üres ingatlan spekulációs célból visszatartott lakásnak. Egy örökölt, felújítás alatt álló vagy éppen eladásra váró ingatlan nyilvánvalóan más eset, mint egy hosszú évek óta tudatosan kihasználatlanul tartott befektetési lakás. Másrészt joggal vet fel kérdéseket, hogy milyen alapon vetnek ki adót egy olyan lakás miatt, aminek megvételéért már kiróttak adót a tulajdonosra, aki azt a legtöbb esetben azt szintén adózott jövedelemből vette.
Átalakítanák az albérletpiacot és szigorítanák a rövid távú lakáskiadást
Az Egyensúly Intézet szerint a lakásvásárlás valódi alternatívájává kellene tenni a hosszú távú bérlést. Ennek érdekében kötelező formaszerződéseket vezetnének be, növelnék a felmondási időt, a rendkívüli lakbéremeléseket pedig előre meghatározott mutatókhoz kötnék. Ezzel párhuzamosan gyorsabb lehetőséget biztosítanának a tulajdonosnak az ingatlan visszaszerzésére, ha a bérlő nem fizet vagy kárt okoz.
A bérleti szerződéseket 30 napon belül kötelezően regisztrálni kellene, és a nyilvántartás alapján nyilvános, területi lakbéradatbázist hoznának létre. A regisztráció elmulasztását pénzbüntetéssel szankcionálnák.
Ösztönző is járna a hosszú távú bérbeadásért: legalább hároméves szerződés esetén az első évben adómentes lenne a lakáskiadás.
A rövid távú, Airbnb-típusú kiadást nem tiltanák be, de a feszes lakáspiacú nagyvárosokban évi 90 nap felett fokozatosan növelnék az adóterhét.
Új bérlakásépítési modellt hoznának létre
A javaslatcsomag egyik legfontosabb eleme az állami és magántőke együttműködésén alapuló bérlakásépítés.
Az állam bérlakásokra szakosodott befektetési alapot hozna létre, amelybe magánbefektetők, biztosítók és nyugdíjpénztárak is beszállhatnának. Az önkormányzatok és állami szervezetek telkeket, illetve ingatlanokat vihetnének a konstrukcióba, az állam pedig adókedvezményekkel, támogatott hitelekkel és bizonyos esetekben bérleti garanciával ösztönözné a beruházásokat.
Nonprofit lakásszervezetek létrehozását is támogatnák, amelyek költségalapú bérlakásokat biztosíthatnának például pályakezdőknek, kisgyermekes családoknak és közszolgáltatásokban dolgozóknak.
Magasabb házakat építhetnének a fejlesztők, ha lakást adnak az önkormányzatnak
Építészeti szempontból az egyik legérdekesebb javaslat az úgynevezett sűrűségbónusz.
Bizonyos területeken magasabb épületet vagy nagyobb beépítést engednének a beruházóknak, ha cserébe minden száz megépített lakásból legalább egyet önkormányzati tulajdonba adnak.
Ezekből például tanárok, háziorvosok vagy más közfeladatot ellátók szolgálati lakásai lehetnének.
A tanulmány emellett integráltabb várostervezést sürget: kompaktabb városrészeket, jobb közösségi közlekedést, több zöldterületet, valamint olyan fejlesztéseket, ahol az alapvető szolgáltatások 15 percen belül elérhetők.
Korlátoznák a nem uniós állampolgárok tisztán spekulációs célú nagyvárosi lakásvásárlását is: saját lakhatásra vagy hosszú távú bérbeadásra továbbra is vásárolhatnának ingatlant. Emellett 2030-ra 50 ezerről 75 ezerre növelnék a nagyvárosi kollégiumi férőhelyek számát.
Tízéves országos épületfelújítási programot indítanának
A javaslatcsomag harmadik nagy területe a meglévő lakóépületek korszerűsítése.
Legalább tíz éven keresztül kiszámítható épületfelújítási programot működtetnének. A támogatás vissza nem térítendő részből és kedvezményes hitelből állna, ezek arányát pedig a tulajdonos jövedelméhez igazítanák.
A pénzügyi segítséget energetikai eredményhez kötnék: legalább 30 százalékos energiamegtakarítást kellene elérni, a nagyobb megtakarítást pedig magasabb támogatással jutalmaznák. Az energiahatékony felújításokat 5 százalékos áfakulccsal ösztönöznék, és létrehoznák a Nemzeti Épületfelújítási Központot is.
A lakásvásárlás támogatása helyett a kínálat növelésére helyeznék a hangsúlyt
A több mint húsz konkrét intézkedést tartalmazó csomag közös nevezője a magyar lakáspolitika hangsúlyának áthelyezése.
Az Egyensúly Intézet szerint az elmúlt évtizedek lakáspolitikája elsősorban a keresletet támogatta: pénzügyi segítséget nyújtott ahhoz, hogy az emberek lakást vásároljanak.
A tanulmány ezzel szemben elsősorban a rendelkezésre álló lakáskínálat növelését tartja szükségesnek.
Ezt szolgálná az üres lakások egy részének piacra terelése, a hosszú távú bérbeadás ösztönzése, az új bérlakások építése, a kollégiumi férőhelyek növelése és a meglévő lakásállomány korszerűsítése.
A javaslatok egy része – mindenekelőtt az üres lakások megadóztatása, a külföldi spekuláció korlátozása vagy a fejlesztőknek adható sűrűségbónusz – várhatóan komoly vitát válthat ki. Hatásuk pedig nagyrészt azon múlna, milyen részletszabályokkal vezetnék be őket.
