Magyar Péter miniszterelnök bejelentette a vagyonadó részleteit, a Pénzügyminisztérium pedig társadalmi egyeztetésre bocsátotta a törvénytervezetet. Az ingatlantulajdonosok szempontjából a legfontosabb, hogy nem klasszikus ingatlanadóról van szó: a lakások, családi házak, nyaralók, telkek és más ingatlanok a teljes nettó vagyon részeként számítanának bele az egymilliárd forintos határba. A saját lakás sem kapna automatikus mentességet, a tervezet pedig részletes szabályokat tartalmaz arra is, hogyan kellene meghatározni egy ingatlan értékét.
Magyar Péter október 6-án jelentette be, hogy a kormány döntött az úgynevezett milliárdosok vagyonadójának részleteiről. A bejelentés szerint az 1 milliárd forint feletti vagyonra 1 százalékos, a legnagyobb vagyonokra pedig 1,5 százalékos vagyonadó vonatkozna. Az első fizetés 2027. augusztus 31-én lenne esedékes a 2026 végén fennálló vagyon alapján.
A Pénzügyminisztérium még aznap társadalmi egyeztetésre bocsátotta a vagyonadóról szóló teljes törvénytervezetet.
Egymilliárdos nettó vagyonra jönne az adó
A vagyonadó tervezete alapján automatikusan adókötelessé válik, akinek a törvény szabályai szerint meghatározott nettó összvagyona meghaladja az 1 milliárd forintot.
A magyarországi illetőségű adóalanyok esetében a belföldi és külföldi vagyon egyaránt számítana. Ebbe az ingatlanok mellett a pénzeszközök, értékpapírok, társasági részesedések és más vagyonelemek is beletartoznának.
Vagyis például egy 800 millió forintos ingatlan önmagában még nem jelentene vagyonadó-fizetési kötelezettséget. Ha azonban az ingatlan mellett valakinek további 400 millió forintnyi befektetése és más vagyona van, és nincs levonható tartozása, 1,2 milliárd forintos nettó vagyonnal már átlépné az adómentes határt.
Fontos, hogy a vagyonba a műtárgyak is beleszámítanak, ami például értékes festmények, ékszerek esetén meghatározó lehet.
Ebben az esetben nem az egész 1,2 milliárd forint adózna: az 1 milliárd forint feletti 200 millió forint lenne az adóalap, amely 1 százalékos kulccsal évi 2 millió forintos vagyonadót jelentene.
A tervezet szerint az egymilliárdos küszöb feletti adóalap 100 milliárd forintot meg nem haladó részére 1 százalékos, az e fölötti részre 1,5 százalékos kulcs vonatkozna.
Vagyonadó és ingatlan: a saját lakás is beleszámítana
Ingatlanpiaci szempontból a tervezet egyik legfontosabb eleme, hogy nem tartalmaz általános mentességet a saját lakhatást szolgáló lakásra vagy családi házra.
Ezért a saját lakás, a második lakás, a nyaraló, a telek, az üzlethelyiség, az iroda vagy a termőföld, sőt még a gazdaság telephely is egyaránt része lehet a vagyonadó alapjául szolgáló vagyonnak.
A lakáshitel és más tartozások csökkenthetik az adóalapot
A vagyonadó nettó vagyonra épülne. Ez az ingatlanok szempontjából azért különösen fontos, mert a fennálló, megfelelően igazolt hitel- és kölcsöntartozások levonhatók lennének a vagyonból.
Ez azt jelenti, hogy például egy jelzáloghitellel terhelt lakásnál nem feltétlenül az ingatlan teljes értéke növeli ugyanekkora összeggel a nettó vagyont. A törvénytervezet szerint a ténylegesen fennálló, megfelelő módon igazolt tartozások csökkenthetik az adó alapjául szolgáló vagyont.
Hogyan állapítanák meg egy lakás vagy ház értékét?
A vagyonadó gyakorlati működésének egyik kulcskérdése az lesz, hogyan határozzák meg az ingatlanok értékét.
A tervezet nem egyszerűen arra kötelezné a tulajdonost, hogy saját becslése alapján írjon be egy összeget a bevallásba. Több egymásra épülő értékelési módszert határoz meg.
Belföldi ingatlannál nem a valamikori megvételből indulnak ki. az csak akkor számít, ha a tárgyév végét megelőző tizenkét hónapban történt az adásvétel.
Régebbi, de legfeljebb tízéves ügylet esetében az értéket indexálni kell. A NAV ma még ismeretlen új országos tömeges ingatlanértékelési modellje által meghatározott érték, ennek részletei nem ismertek ezután dolgozzák ki, ami további vitákhoz és akár komoly meglepetésekhez is vezethet.
Saját értékbecslést is lehetne készíttetni
A tervezet lehetővé tenné független szakértő által meghatározott forgalmi érték alkalmazását is.
Ennek elsősorban akkor lehet jelentősége, ha egy ingatlan egyedi adottságai miatt a NAV modellje vagy a korábbi vételárból számított érték nem tükrözi megfelelően annak tényleges piaci értékét.
A szakértői értékelésnél piaci összehasonlító, hozamalapú és költségalapú módszer is használható lenne.
Külön kategóriát képeznének az 500 millió forintot elérő kiemelt értékű ingatlanok. A tervezet már az értelmező rendelkezések között kiemelt értékű ingatlannak nevezi az 500 millió forintos vagy annál nagyobb számított értékű ingatlant.
Ezek szakértői értékelése szigorúbb feltételekhez kötődne, és több értékelési módszert is alkalmazni kellene.
A kötelezően igénybe vett független szakértő vagy értékelő igazolt díjának 50 százaléka – évente legfeljebb 2 millió forintig – magából a fizetendő vagyonadóból is levonható lenne.
Mi történne, ha többen tulajdonolják ugyanazt az ingatlant?
Közös tulajdon esetében nem a teljes ingatlanértéket számítanák minden tulajdonos vagyonába.
A tervezet szerint minden tulajdonosnál a tulajdoni hányadának megfelelő értéket kellene figyelembe venni.
Ennek házaspároknál különösen nagy jelentősége lehet. A házastársak ugyanis külön adóalanyok lennének, tehát mindkettőjüket külön-külön megilletné az 1 milliárd forintos értékhatár.
Házassági vagyonjogi szerződés esetén alapvetően annak rendelkezéseiből indulnának ki. Ennek hiányában bizonyos vagyonelemeket a házastársak akár fele-fele arányban is figyelembe vehetnének.
Így például egy házaspár fele-fele tulajdonában lévő, 1,6 milliárd forint értékű ingatlan önmagában még nem feltétlenül eredményezne vagyonadót: fejenként 800 millió forint jutna rájuk. Természetesen ehhez hozzá kell számítani minden más adóköteles vagyonukat is.
A haszonélvezeti jog értéke is számítana
A törvénytervezet nemcsak az ingatlan tulajdonjogával foglalkozik, hanem az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogokkal is.
Ide tartozhat például a haszonélvezeti jog, használati jog, földhasználati jog vagy építményi jog.
A konstrukció lényege, hogy ha az ingatlan értékét a rajta fennálló jog figyelmen kívül hagyásával állapították meg, a tulajdonos az ilyen vagyoni értékű jog meghatározott értékét levonhatja az ingatlan számított értékéből.
Ezzel a tervezet azt próbálja elkerülni, hogy ugyanaz a gazdasági érték egyszer a tulajdonosnál, egyszer pedig a vagyoni értékű jog jogosultjánál is teljes egészében bekerüljön az adóalapba.
Külföldi lakás és nyaraló is beleszámítana
Magyarországi illetőségű adóalanynál nemcsak a magyarországi ingatlanokat kellene figyelembe venni.
A külföldön található lakás, nyaraló, ház vagy más ingatlan ugyancsak része lenne a teljes vagyonnak.
Külföldi ingatlannál a szerzéskori ügyleti vagy hatósági értékből indulnának ki. A későbbi években ezt az adóalany választása szerint évi 3 százalékkal vagy az adott ország hivatalos ingatlanárindexének változásával lehetne módosítani. Az igazolt értéknövelő beruházások szintén növelnék a számított értéket.
Ha ilyen módon nem állapítható meg megfelelő érték, külföldi hivatalos ingatlanérték vagy független szakértő által meghatározott forgalmi érték is alkalmazható lenne.
Kérdés persze, hogy a külföldi vagyont a magyar adóhatóság mennyire tud megfelelően ellenőrizni.
A cég tulajdonában lévő ingatlan is beletartozik a vagyonba
A vagyonadó szempontjából nemcsak a közvetlenül magánszemély tulajdonában lévő ingatlanok lehetnek érdekesek.
A gazdasági társaságokban fennálló részesedések szintén a vagyon részét képeznék. A nagyobb vállalkozások értékének meghatározásakor pedig a tervezet figyelembe venné az úgynevezett rejtett tartalékokat is.
Ide tartozhat például az az értékkülönbség, amely egy társaság könyveiben szereplő ingatlan könyv szerinti értéke és annak aktuális piaci értéke között van.
Ez különösen az ingatlanholdingoknál és olyan régebbi társaságoknál lehet jelentős, amelyek nagy értékű ingatlanokat tartanak a könyvekben a jelenlegi forgalmi értéknél jóval alacsonyabb értéken.
A külföldi illetőségű adóalanyokra vonatkozó szabályok azt is igyekeznek megakadályozni, hogy magyarországi ingatlan külföldi társaság közbeiktatásával automatikusan kikerüljön az adóztatásból.
Az építményadó és telekadó levonható lenne
A már megfizetett vagyoni típusú adókat részben figyelembe venné az új rendszer.
Az adóalapban szereplő vagyonelem után az adott évben megfizetett, helyi adókról szóló törvény szerinti adó csökkentené a fizetendő vagyonadót.
Ingatlanoknál ennek elsősorban a helyi építményadó és telekadó miatt lehet jelentősége.
Vagyis nem az ingatlan vagyonadó szempontjából számított értéke csökkenne, hanem a végül megfizetendő vagyonadó összegéből lehetne levonni a már megfizetett helyi adót.
Mikortól lenne vagyonadó Magyarországon?
Magyar Péter bejelentése szerint a milliárdosok vagyonadóját 2027-től vezetnék be, az első adófizetés pedig 2027. augusztus 31-én lenne esedékes a 2026 végi vagyon alapján.
A törvénytervezet jogtechnikailag ennél pontosabban fogalmaz: a törvény 2026. december 15-én lépne hatályba, az első adókötelezettséget pedig a 2026. december 31-én fennálló vagyon alapján kellene megállapítani. Az első bevallási és fizetési határidő 2027. augusztus 31. lenne.
Az adó önadózásos rendszerben működne, vagyis az érintett adózónak kellene összesítenie vagyonát, meghatároznia a vagyonelemek értékét, levonnia az igazolt tartozásokat, majd kiszámítania a vagyonadót.
Bevallást viszont csak annak kellene benyújtania, akinek ténylegesen vagyonadó-fizetési kötelezettsége keletkezik.
Mi történik, ha valakinek nagy értékű ingatlana van, de nincs ennyi készpénze?
Ez a vagyonadók egyik klasszikus problémája: a nagy vagyon nem feltétlenül jelent magas likvid jövedelmet.
Valakinek lehet például több százmilliós vagy akár milliárdos ingatlanvagyona anélkül, hogy könnyen rendelkezésére állna az évente fizetendő adó összege.
A tervezet erre fizetési könnyítést biztosítana. A NAV kérelemre fizetési halasztást vagy részletfizetést engedélyezhetne, ha az egyszeri adófizetés aránytalanul súlyos likviditási terhet jelentene.
A fizetési könnyítés főszabály szerint legfeljebb 12 hónapos lenne, kivételes méltánylást érdemlő esetben pedig – különösen lakhatást szolgáló ingatlan vagy társasági részesedés után fennálló adókötelezettségnél – akár 24 hónapra is engedélyezhető lenne.
Hány embert érinthet a vagyonadó?
A törvénytervezethez készített előzetes hatásvizsgálat 15 ezer vagyonos magánszeméllyel és 2 ezer vagyonkezelési adóalannyal számol. A dokumentumban a következő négy évre összesen 800 milliárd forintos költségvetési egyenlegjavító hatás szerepel.
A hatásvizsgálat ugyanakkor azt is rögzíti, hogy az intézkedés növelheti az érintett adóalanyok likviditási igényét, valamint befolyásolhatja befektetési, finanszírozási, vagyonkezelési és illetőségi döntéseiket.
Hol lehet véleményezni a vagyonadó-tervezetet?
A Pénzügyminisztérium a normaszöveget, annak indokolását, tartalmi összefoglalóját és hatásvizsgálati lapját is közzétette a kormány honlapján.
A társadalmi egyeztetés határideje 2026. október 14.
Észrevételt a kozigazgatasiegyeztetes@pm.gov.hu e-mail-címre lehet küldeni. A kormányzati dokumentumtárból maga a normaszöveg és valamennyi kapcsolódó dokumentum is letölthető.
A vagyonadó tehát ingatlanpiaci szempontból nem egy új, klasszikus ingatlanadó lenne. A lakás, családi ház, nyaraló, telek vagy más ingatlan a teljes nettó vagyon egyik elemeként kerülne be a rendszerbe. Az igazán jelentős újdonság az a részletes értékelési mechanizmus, amellyel a régen megszerzett, egyedi adottságú vagy akár céges struktúrában tartott ingatlanok aktuális értékét is megpróbálnák meghatározni, de ez okozza a legnagyobb bizonytalanságot is.
Az ingatlanpiac számára ezért várhatóan nemcsak az egymilliárd forintos értékhatár lesz fontos kérdés. Legalább ennyire lényeges lehet, hogyan működik majd a NAV új ingatlanértékelési modellje, milyen értéket fogad el az adóhatóság egy régóta tulajdonolt ingatlannál, hogyan kezelik a saját lakást és a haszonélvezeti jogot, valamint miként oldható meg az adófizetés azoknál, akiknek a vagyona jelentős részét ingatlan teszi ki.
