A „kompakt város” elvét építési jogszabályokba foglalná a Közlekedési és Beruházási Minisztérium, új szabályozási szintként jelenhet meg a mesterterv, felülvizsgálnák egyes parkolási előírásokat és a plázastopot, valamint szigorúbban kötnék össze a közlekedési beruházásokat a lakás- és területfejlesztéssel. Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter az Országos Urbanisztikai Konferencián beszélt a tervezett változtatásokról, amelyek az ingatlanfejlesztők és az építőipar működésére is közvetlen hatással lehetnek.
Vitézy Dávid október 1-jén, a budapesti Északi Járműjavítóban megrendezett XXXII. Országos Urbanisztikai Konferencia plenáris előadásában ismertette a tárca városfejlesztési elképzeléseinek több fontos elemét. A rendezvény 2026-os központi témája az „Újratervezés – új konszenzusépítés az urbanisztikában” volt.
A miniszter előadásának egyik legfontosabb építészeti és szabályozási eleme az volt, hogy a minisztérium megkezdte az építési jogszabályok felülvizsgálatát, és a tervezésben nagyobb súlyt kíván adni az úgynevezett kompakt város elvének. Ennek lényege, hogy a városok további szétterülése helyett elsősorban a már meglévő infrastruktúrával és jó közösségi közlekedéssel rendelkező területeken ösztönöznék a sűrűbb beépítést.
Új szabályozási szint lehet a mesterterv
A tervek között szerepel a mesterterv önálló jogi kategóriaként történő bevezetése. Ez a jelenlegi telekszintű szabályozás és a nagyobb térségekre vonatkozó tervezés közötti szintet töltené ki.
A mesterterv nagyobb összefüggő városi területek beépítési szerkezetét, közterületeit, közlekedési kapcsolatait, infrastruktúráját és fejlesztési logikáját kezelhetné egységesen. Vitézy példaként a Rákosrendezőhöz, illetve debreceni fejlesztésekhez hasonló, nagy kiterjedésű beruházásokat említett.
Ez lényeges változás lehet az ingatlanfejlesztés gyakorlatában is. A nagyobb beruházásoknál ugyanis a hangsúly a külön-külön kezelt telkek helyett egy teljes városrész működésére kerülhet: arra, hogyan kapcsolódnak egymáshoz a lakóépületek, közterületek, intézmények, zöldfelületek és közlekedési rendszerek.
Felülvizsgálnák a parkolási és mélygarázs-előírásokat
Vitézy külön kitért az országos építési szabályozás felülvizsgálatára is. A Portfolio tudósítása szerint a minisztérium több olyan előírást megszüntetne vagy átalakítana, amelyeket a tárca a mai városfejlesztési célokkal ellentétesnek tart.
Ilyen terület a kötelező parkoló- és mélygarázsépítés.
A miniszter példaként a jó közösségi közlekedéssel rendelkező belvárosi fejlesztéseket, a szociális bérlakásokat, hajléktalanszállókat és vendéglátóhelyeket említette, amelyek esetében indokolatlannak tartja az egységesen előírt parkolási minimumokat.
A vasútállomások körül sűrűbb beépítést szeretnének
A miniszter szerint a jövőben szorosabban össze kell kapcsolni az állami közlekedési beruházásokat a lakásépítési és területfejlesztési politikával.
Ennek példájaként Érdet említette. Az állam a Budapest–Pusztaszabolcs vasútvonal fejlesztésére több mint 250 milliárd forintot költött, miközben egyes állomások közvetlen környezetében továbbra is alacsony intenzitású, családi házas beépítés maradt fenn.
Vitézy szerint ahol százmilliárdos nagyságrendű közösségi közlekedési infrastruktúra épül, ott a lakásépítés szabályozását is ehhez kell igazítani. A tárca elképzelése szerint a vasútállomások és más nagy kapacitású közösségi közlekedési csomópontok gyalogosan elérhető környezetében nagyobb lakássűrűségű, társasházas városnegyedek kialakítását kellene lehetővé tenni.
Ez a nemzetközi várostervezésben gyakran közlekedésorientált fejlesztésként – transit-oriented development, TOD – alkalmazott modellhez áll közel: az új lakások és szolgáltatások jelentős részét a kötöttpályás közlekedés köré szervezik.
A családi házas szétterülést tartja az egyik legnagyobb problémának
Vitézy részletesen beszélt a nagyvárosok környezetében az elmúlt évtizedekben kialakult szuburbanizációról is.
Állítása szerint az alacsony népsűrűségű, családi házas agglomerációs területek kiszolgálása lényegesen drágább, mint a közepes sűrűségű, például négy-hat emeletes társasházakkal kialakított városrészeké. A Portfolio tudósítása szerint egy háztartásra vetítve akár háromszoros különbségről beszélt.
Ennek oka, hogy ugyanannyi lakos kiszolgálásához hosszabb úthálózatot, közműveket és más infrastruktúrát kell kiépíteni és fenntartani. Az alacsony népsűrűség miatt a sűrű közösségi közlekedés működtetése is nehezebb, ami növeli az autóhasználatot.
Vitézy ezt „közlekedési szegénységként” írta le: az agglomerációba költöző háztartások egy részénél két autó fenntartása gyakorlatilag kényszerré válik, és jelentős részt visz el a családok jövedelméből.
Felülvizsgálják a kiemelt lakás- és rozsdaövezeti beruházásokat is
Az ingatlanfejlesztőket közvetlenül érintő bejelentés volt, hogy a kormány felülvizsgálja az otthonteremtési és rozsdaövezeti programokhoz kapcsolódó kiemelt beruházási státuszokat.
Vitézy szerint csak azoknak a projekteknek kellene megtartaniuk ezt a minősítést, amelyek megfelelnek az alapvető urbanisztikai követelményeknek, és összhangban vannak az érintett önkormányzatok terveivel.
Ez azt jelzi, hogy a kiemelt státusz a jövőben kevésbé jelenthet automatikus könnyítést egy fejlesztés számára: nagyobb szerepet kaphat annak vizsgálata, hogy az adott beruházás hogyan illeszkedik a környező városszövethez, infrastruktúrához és települési tervekhez.
A főváros is nagyobb beleszólást kaphat az ingatlanfejlesztésekbe
A budapesti beruházások szabályozási rendszere szintén változhat.
A miniszter problémaként említette azt a jelenlegi gyakorlatot, amelyben az ingatlanfejlesztők elsősorban a kerületi önkormányzatokkal kötnek településrendezési szerződéseket, miközben a jelentős közlekedési és közterületi infrastruktúra fenntartásának költsége gyakran a fővárost terheli.
Példaként a Budafoki út térségét hozta fel, ahol mintegy tízezer új lakás épül, miközben állítása szerint a fejlesztésekhez kapcsolódó közterületi infrastruktúra finanszírozása nincs megfelelően rendezve. A minisztérium ezért a fővárosi fejlesztéspolitikai rendszer átalakítására készül.
A plázastop szabályai is változhatnak
Felülvizsgálnák az úgynevezett plázastop szabályozását is.
A tervek szerint az új kereskedelmi beruházások engedélyezésénél nagyobb szerepet kapnának a városszerkezeti és kiskereskedelmi szempontok. A cél Vitézy szerint az, hogy a külterületi, elsősorban autóval elérhető nagy kereskedelmi egységek fejlesztése ne gyengítse tovább a hagyományos belvárosi kereskedelmi területeket.
Balaton: szigorítanák a vízpart beépítését
A konferencián a Balaton és a Fertő tó fejlesztésére is kitért a miniszter.
A tárca célja a még beépítetlen vízparti területek, nádasok és strandok védelmének erősítése, valamint a korábban kiadott egyes kiemelt beruházási státuszok felülvizsgálata vagy visszavonása. A Balaton-parti építési szabályokat is teljes körűen áttekintik, és Vitézy szerint még 2026-ban törvényi szintű változtatások várhatók.
A miniszter ugyanakkor arról beszélt, hogy nem kívánják teljesen befagyasztani a balatoni fejlesztéseket: a vasútvonal, illetve a 7-es és 71-es főút mögötti, kevésbé érzékeny területeken továbbra is lehetőséget látnak új beruházásokra.
Az uniós források rendszere is átalakul 2028 után
Az építőipari és infrastrukturális beruházások középtávú kilátásai szempontjából lényeges kérdés a következő uniós költségvetési ciklus is.
Vitézy szerint a 2028–2034 közötti időszakban megszűnik a jelenlegi ágazati operatív programokra épülő rendszer, és az Európai Bizottság egy egységes nemzeti fejlesztési tervet vár majd el. Emiatt Magyarországnak a közlekedési, energetikai, vízgazdálkodási és területfejlesztési beruházásokat a korábbinál egységesebb stratégia mentén kell előkészítenie.
A miniszter a közlekedésben a vasútfejlesztések és az elővárosi kapcsolatok erősítését, a vízgazdálkodásban pedig a vízmegtartást nevezte kiemelt iránynak.
Közlekedési Múzeum: indulhat a következő tervezési szakasz
A konferencia helyszíne, az Északi Járműjavító kapcsán konkrét építési beruházásról is beszélt Vitézy Dávid.
Bejelentése szerint a minisztérium a következő napokban feltételes kivitelezési tervezési pályázatot ír ki az új Közlekedési Múzeum teljes körű megújítására, a korábbi nemzetközi tervpályázat eredményeire építve.
Mit jelenthet mindez az építőiparnak és az ingatlanfejlesztőknek?
A most ismertetett elképzelésekből egyelőre nem minden esetben született végleges jogszabály, ezért a pontos építésgazdasági hatások a részletszabályok megjelenése után lesznek megítélhetők.
Az irány azonban már kirajzolódik: a kormányzati városfejlesztési politika a korábbinál erősebben kívánja összekapcsolni a közlekedést, a lakásépítést, az infrastruktúrát és a településtervezést.
Ez a gyakorlatban egyszerre jelenthet könnyítést és szigorítást. A jó közösségi közlekedéssel rendelkező városi területeken a sűrűbb beépítés engedélyezése és egyes parkolási minimumok eltörlése javíthatja bizonyos beruházások gazdaságosságát. Más helyszíneken viszont a kiemelt beruházási státuszok felülvizsgálata, a vízparti építés korlátozása és az urbanisztikai szempontok erősebb érvényesítése szűkítheti a fejlesztési lehetőségeket.
A következő hónapok egyik fontos építészeti és ingatlanpiaci kérdése ezért az lesz, hogy a most bejelentett „kompakt város” koncepcióból pontosan milyen építési és településrendezési szabályok születnek.
444.hu, portfolio.hu
